Coucou à tous!
J'ai besoin de votre précieuse aide,puisque personne n'est d'accord(expert-géomètres,notaires,clercs..)??
Je vends/divise une partie de mon terrain(CDC de 1948,meme pas signé ??).
Morcelage de parcelle autorisé par le cdc.
Urbanisme 100% ok.
MAIS:un article du cdc indique:
-"un seul immeuble par lot"?
Absurde,non?
J'ai le droit de vendre/diviser,pas de construire?
A moins que cela ne crée un "2ème lot"??
Cassation et sénat ne semble etre d'accord??
Je pensais avoir trouvé la solution:
Relier les deux constructions par la toiture(toiture commune,mais murs non mitoyens),ce qui en ferait d'un point de vue légal et archi un seul et meme immeuble?
respect du CDC,non?
Législativement,un "immeuble" étant quelque chose que l'on ne peut déplacer?
Donc:
2 maisons avec toiture commune,donc un seul immeuble?
Certains clercs m'ont dit etre 100% d'accord?
Qu'en pensez-vous?
Quel est le "poids" de l'avis de l'expert-géomètre qui me dit que pour lui,de toute façon,les régles d'urbanisme dans le cdc sont de toute façon caduque?
Le notaire peut-il le suivre si le géom engage sa responsabilité par écrit?
C'est urgent,gloups,je dois signer le sous-seing dans quelques jours!
HEEELP
Mille mercis++ à toutes et tous!
Bon dimanche!
Frédéric,
Bassin d'Arcachon
1 - les cdc des lotissements sont rédigés pour réglementer tout ce qui relève du code civil, et ne doivent pas comporter de règles d'urbanisme; les règles d'urba qui y figurent ne sont donc pas opposables
2 - c'est le règlement du lotissement qui doit donc réglementer ce genre de choses
3 - si le règlement est toujours en vigueur, c'est-à-dire qu'il a été maintenu à la demande des colotis tous les 10 ans, et que la règle dont il s'agit y figure, elle s'applique
4 - sinon, c'est la règle du document d'urbanisme en vigueur sur la commune qu'il faut appliquer
Il me semblait que la cour de Cassation avait tranché pour les lotissement antérieurs à 1977?
Son avis est que si des règles d'urbanisme sont INCLUSES dans le cdc,celui-ci étant contarctuel,ces memes règles deviennent aussi,de fait,contractuelles,sans date de péremption,comme le cdc..?
Citation de: gentlefred33 le Juillet 05, 2010, 11:25:05 AM
Il me semblait que la cour de Cassation avait tranché pour les lotissement antérieurs à 1977?
Son avis est que si des règles d'urbanisme sont INCLUSES dans le cdc,celui-ci étant contarctuel,ces memes règles deviennent aussi,de fait,contractuelles,sans date de péremption,comme le cdc..?
oui, c'est exact!! j'avais zappé les dates...
coccy,
la distinction règlement/cDc est assez récente.
effectivement, la cour de cass tranche.
pour l'instructeur donc, le CdC n'existe plus au bout de 10 ans... mais pour le constructeur, il est éternel et peut lui être opposé par tout coloti, bien qu'il détienne une autorisation d'urbanisme parfaitement régulière mais accordée sous réserve du droit des tiers...
Alors, quid de mon idée de relier les deux batis par le toit pour n'en faire qu'un seul "immeuble".
Juridiquement,ujn immeuble est un bien que l'on ne peut déplacer.
Cette solution me semble difficilement opposable,non?
Un avocat spécialisé dans l'immobilier était d'accord avec moi.
Je rappelle:
Le cdc m'autorise la division,mais stipule,"un seul immeuble par lot".
?
Pas très logique,ça...
On a le droit de diviser/vendre..pour faire quoi,alors?..
D'où ma solution...
ce type d'artifice architectural (coursives, toiture, ...) a déjà été censuré par le juge... mais il fait trop chaud pour retrouver la référence ;)
pour moi, la division entraîne la création d'un nouveau lot, avec la possibilité d'y construire un bâtiment, comme stipulé dans votre cdc...
Citation de: Emmanuel WORMSER le Juillet 05, 2010, 11:45:14 AM
coccy,
la distinction règlement/cDc est assez récente.
effectivement, la cour de cass tranche.
pour l'instructeur donc, le CdC n'existe plus au bout de 10 ans... mais pour le constructeur, il est éternel et peut lui être opposé par tout coloti, bien qu'il détienne une autorisation d'urbanisme parfaitement régulière mais accordée sous réserve du droit des tiers...
oui, c'est vrai... toujours un peu de mal avec ces cdc moi...
Vous en etes sur?
C'est aussi ce à quoi pensait mon avocat..
Cela expliquerait la possibilité de morceler la parcelle,pour pouvoir construire..?
Car sinon,quel intéret?
"Artifice"?
Non,un "immeuble" est un "immeuble" sur le plan juridique:
"Bien que l'on ne peut déplacer".
Je vois mal ce qu'un juge aurait à redire quant à cela?
sur Légifrance, vois par exemple :
Conseil d'Etat, 3 / 5 SSR, du 4 février 1994, 112512, mentionné aux tables du recueil Lebon
Conseil d'Etat, 8 / 9 SSR, du 12 avril 1995, 148421, inédit au recueil Lebon
lire aussi attentivement
http://jurisurba.blogspirit.com/archive/2008/04/11/sur-la-notion-de-construction-unique-et-de-batiments-contigu.html
très bien documenté, comme toujours de la part de cet auteur ...
Certes,mais cela est toujours sujet à interprétation..
Une toiture commune est un élément bien plus structurel qu'un escalier..?
Et quid de la notion de lot,alors?
Peut-on considérer que si la division a lieu(autorisée par le cdc),cela crée un deuxième lot?
pour la question du lot, je rejoins Coccy : oui, la division crée un nouveau lot qui a droit à son immeuble, mais il faudrait connaitre parfaitement la rédaction du CdC et, éventuellement, l'opposabilité de son plan de division ... pour répondre.
je maintiens en revanche mon qualificatif d'artifice architectural s'il s'agit de contourner une règle.
OUF!
Alors,la solution existerait bien?
Ce qui expliquerait ce qu'on pu faire d'autres colotis?
Le CDC écrit:
"Morcelage de parcelle autorisé sous réserve de conserver 20m mini de profondeur,et 16m en façade".
C'est ok pour mon projet.
Moi qui était pourtant persuadé que si on divisait le lot,cela créait certes un nouveau lot pour l'urbanisme,mais que cela restait le meme lot pour le lotissement...?
Si cela est juste,yeepee!!
Mais Pourquoi les notaires ne sont-ils pas forcément d'accord sur ce point?
je vous renvoie au plan de division... et à son opposabilité éventuelle
Citation de: Emmanuel WORMSER le Juillet 05, 2010, 01:37:05 PM
je vous renvoie au plan de division... et à son opposabilité éventuelle
et au règlement du lotissement
s'il n'est pas caduc!! en effet, ce règlement (ou arrêté de lotir) doit fixer un nombre maximum de lots réalisables! si ce chiffre est dépassé, ce ne sera éventuellement possible qu'après une procédure de modification dudit arrêté....
Qu'est ce que le pllan de division?
Je ne possède qu'un CDC?
Il n'y a pas de réglement de lotissement non plus,à ma connaissance?
Seul ce cdc de 1948...
De nombreuses autres divisions ont eu lieu dans ce "lotissement" et ces colotis ont construit,peut-etre illégalement?
Citation de: gentlefred33 le Juillet 05, 2010, 02:51:30 PM
Qu'est ce que le pllan de division?
Je ne possède qu'un CDC?
Il n'y a pas de réglement de lotissement non plus,à ma connaissance?
Seul ce cdc de 1948...
De nombreuses autres divisions ont eu lieu dans ce "lotissement" et ces colotis ont construit,peut-etre illégalement?
assurez-vous en mairie qu'il n'y a pas eu de maintien des règles du lotissement tout de même
sinon, application des règles du document d'urba en vigueur...
Pour l'urbanisme,tout est ok,ils m'ont dit que pour eux,il ne s'agissait plus d'un lotissement...
Tout le reste au niveau urbanisme est ok(PLU,COS,moreclage,zone,etc,etc..),je m'étais déjà renseigné..
Alors,pour résumer,et etre sur à 100%:
Si division il y a,
Cela crée réellement un deuxième lot?
Certes soumis toujours au cdc,mais on pourrait construire dessus(malgré cette notion d'un seul immeuble par lot?)
Merci!
Pardon de vous le redemander,car je ne comprends pas:
Pourquoi les notaires ne sont-ils pas forcément d'accord sur cette notion de "2ème" lot?
parce que sur ce sujet, et particulièrement depuis le 1/10/2007, tout le monde s'étripe sur les lotissements.
et il est impossible de tout vous garantir à 100%... notamment parce que la question, par exemple, de la pérénité du plan de division, n'est pas claire.
Gloups.. :-(
Pardon,monsieur Wormser..
Mais qu'est-ce que la pérennité dun plan de division?? :-((
Je suis vraiment novice quant à cela...:-((
pourquoi ne déposeriez-vous pas une demande de certificat d'urbanisme exposant votre projet? au moins vous seriez fixé de ce qui vous attend des autorités locales... ;-)
Citation de: gentlefred33 le Juillet 05, 2010, 03:19:45 PM
Gloups.. :-(
Pardon,monsieur Wormser..
Mais qu'est-ce que la pérennité dun plan de division?? :-((
Je suis vraiment novice quant à cela...:-((
le plan de division, c'est le plan initial du lotissement... on a actuellement du mal, juridiquement, à déterminer s'il est de nature contractuelle ou de nature administrative.
dans le premier cas, tout coloti pourrait s'opposer à une nouvelle division.
et, malheureusement, je ne peux rien ajouter à ça.
Citation de: Coccy le Juillet 05, 2010, 03:20:18 PM
pourquoi ne déposeriez-vous pas une demande de certificat d'urbanisme exposant votre projet? au moins vous seriez fixé de ce qui vous attend des autorités locales... ;-)
je crois, à lire notre interlocuteur, que son souci ne se place pas du coté des autorisations d'urbanisme, mais du coté civil des colotis..., l'administration ne pouvant interférer dans la relation contractuelle qui relie les colotis.
Tout à fait exact,monsieur Wormser,puisqu'au niveau urbanisme,j'ai leur 'aval",tout est ok.
Comment un coloti pourrait-il s'opposer..
A quelquechose qui est autorisé par le cdc?
A savoir le morcelage de parcelle?
Décidément,je n'y comprends plus rien.. :-((((((((((((((
si le plan de division initial est de nature contractuelle, ils s'impose à tous les colotis et n'importe lequel d'entre eux peut engzager un recours civil pour non respect du contrat... Ca n'a alors aucun rapport avec l'autorisation administrative de diviser.
Tout cela est bien complexe voire contradictoire?
Apparemment,il est impossible de savoir si ce plan de division est contractuel,n'est-ce pas?
Et,pardonnez le fait que je radote( :-((( ):
Le cahier des charges autorise bel et bien la division,sous réserve de conserver certaines dimensions(ce qui était fait vraisemblablement pour éviter la création de multiples micro-parcelles..)
ce que j'essaie de vous expliquer, c'est qu'il est proprement impossible de répondre avec certitude aux questions que vous posez.
on peut délivrer une opinion -a priori favorable- mais seul Nostradamus saurait vous garantir l'issue d'un éventuel conflit juridictionnel... et je ne suis pas Nostradamus.
Tout -y compris cette disposition du CdC que vous mentionnez- semble converger vers une confirmation de la possibilité civile de diviser... mais le "100% sûr" que vous attendez est impossible à vous promettre.
Visiblement,le plan de division du lotissement relève de l'urbanisme,et devient donc caduque au bout de 10 ans..
cf:http://www.onb-france.com/publica/Reglement-et-cahier-des-charges-de.html
En tous cas,MILLE MERCIS à vous,monsieur Wormser,et Coccy,pour votre aide et précieux conseils,ainsi que de la rapidité de vos réponses ainsi que de votre grande disponibilité à mon égard.
Je vous tiendrai au courant de comment se passe le sous-seing.
Bien cordialement,
Frédéric Trama.
la caducité ne concerne que l'administration, pas les relations entre colotis...
lisez attentivement l'article de l'ONB : vous mesurerez bien l'écart existant entre juridictions civiles et juridictions administratives.
Pour info..
J ai le cdc sous les yeux.
La surface des bati;ents ne peut exceder 25pourcents de la surface totale de chaque lot
Il ne pourra y avoir par lot qu une seule construction principale
Petite precision