CDC ancien/sénat/division autorisée mais pas la construction??HELLP!

[gentlefred33]

Coucou à tous!
J'ai besoin de votre précieuse aide,puisque personne n'est d'accord(expert-géomètres,notaires,clercs..)??
Je vends/divise une partie de mon terrain(CDC de 1948,meme pas signé ??).
Morcelage de parcelle autorisé par le cdc.
Urbanisme 100% ok.
MAIS:un article du cdc indique:
-"un seul immeuble par lot"?
Absurde,non?
J'ai le droit de vendre/diviser,pas de construire?
A moins que cela ne crée un "2ème lot"??
Cassation et sénat ne semble etre d'accord??
Je pensais avoir trouvé la solution:
Relier les deux constructions par la toiture(toiture commune,mais murs non mitoyens),ce qui en ferait d'un point de vue légal et archi un seul et meme immeuble?
respect du CDC,non?
Législativement,un "immeuble" étant quelque chose que l'on ne peut déplacer?
Donc:
2 maisons avec toiture commune,donc un seul immeuble?
Certains clercs m'ont dit etre 100% d'accord?
Qu'en pensez-vous?
Quel est le "poids" de l'avis de l'expert-géomètre qui me dit que pour lui,de toute façon,les régles d'urbanisme dans le cdc sont de toute façon caduque?
Le notaire peut-il le suivre si le géom engage sa responsabilité par écrit?
C'est urgent,gloups,je dois signer le sous-seing dans quelques jours!
HEEELP
Mille mercis++ à toutes et tous!
Bon dimanche!
Frédéric,
Bassin d'Arcachon

[Coccy]

1 - les cdc des lotissements sont rédigés pour réglementer tout ce qui relève du code civil, et ne doivent pas comporter de règles d'urbanisme; les règles d'urba qui y figurent ne sont donc pas opposables
2 - c'est le règlement du lotissement qui doit donc réglementer ce genre de choses
3 - si le règlement est toujours en vigueur, c'est-à-dire qu'il a été maintenu à la demande des colotis tous les 10 ans, et que la règle dont il s'agit y figure, elle s'applique
4 - sinon, c'est la règle du document d'urbanisme en vigueur sur la commune qu'il faut appliquer

[gentlefred33]

Il me semblait que la cour de Cassation avait tranché pour les lotissement antérieurs à 1977?
Son avis est que si des règles d'urbanisme sont INCLUSES dans le cdc,celui-ci étant contarctuel,ces memes règles deviennent aussi,de fait,contractuelles,sans date de péremption,comme le cdc..?

[Coccy]

Il me semblait que la cour de Cassation avait tranché pour les lotissement antérieurs à 1977?
Son avis est que si des règles d'urbanisme sont INCLUSES dans le cdc,celui-ci étant contarctuel,ces memes règles deviennent aussi,de fait,contractuelles,sans date de péremption,comme le cdc..?

oui, c'est exact!! j'avais zappé les dates...

[Emmanuel WORMSER]

coccy,

la distinction règlement/cDc est assez récente.
effectivement, la cour de cass tranche.
pour l'instructeur donc, le CdC n'existe plus au bout de 10 ans... mais pour le constructeur, il est éternel et peut lui être opposé par tout coloti, bien qu'il détienne une autorisation d'urbanisme parfaitement régulière mais accordée sous réserve du droit des tiers...

[gentlefred33]

Alors, quid de mon idée de relier les deux batis par le toit pour n'en faire qu'un seul "immeuble".
Juridiquement,ujn immeuble est un bien que l'on ne peut déplacer.
Cette solution me semble difficilement opposable,non?
Un avocat spécialisé dans l'immobilier était d'accord avec moi.
Je rappelle:
Le cdc m'autorise la division,mais stipule,"un seul immeuble par lot".
?
Pas très logique,ça...
On a le droit de diviser/vendre..pour faire quoi,alors?..
D'où ma solution...

[Emmanuel WORMSER]

ce type d'artifice architectural (coursives, toiture, ...) a déjà été censuré par le juge... mais il fait trop chaud pour retrouver la référence

[Coccy]

pour moi, la division entraîne la création d'un nouveau lot, avec la possibilité d'y construire un bâtiment, comme stipulé dans votre cdc...

coccy,

la distinction règlement/cDc est assez récente.
effectivement, la cour de cass tranche.
pour l'instructeur donc, le CdC n'existe plus au bout de 10 ans... mais pour le constructeur, il est éternel et peut lui être opposé par tout coloti, bien qu'il détienne une autorisation d'urbanisme parfaitement régulière mais accordée sous réserve du droit des tiers...

oui, c'est vrai... toujours un peu de mal avec ces cdc moi...

[gentlefred33]

Vous en etes sur?
C'est aussi ce à quoi pensait mon avocat..
Cela expliquerait la possibilité de morceler la parcelle,pour pouvoir construire..?
Car sinon,quel intéret?
"Artifice"?
Non,un "immeuble" est un "immeuble" sur le plan juridique:
"Bien que l'on ne peut déplacer".
Je vois mal ce qu'un juge aurait à redire quant à cela?

[Emmanuel WORMSER]

sur Légifrance, vois par exemple :
Conseil d'Etat, 3 / 5 SSR, du 4 février 1994, 112512, mentionné aux tables du recueil Lebon
Conseil d'Etat, 8 / 9 SSR, du 12 avril 1995, 148421, inédit au recueil Lebon

lire aussi attentivement
http://jurisurba.blogspirit.com/archive/2008/04/11/sur-la-notion-de-construction-unique-et-de-batiments-contigu.html
très bien documenté, comme toujours de la part de cet auteur ...

[gentlefred33]

Certes,mais cela est toujours sujet à interprétation..
Une toiture commune est un élément bien plus structurel qu'un escalier..?
Et quid de la notion de lot,alors?
Peut-on considérer que si la division a lieu(autorisée par le cdc),cela crée un deuxième lot?

[Emmanuel WORMSER]

pour la question du lot, je rejoins Coccy : oui, la division crée un nouveau lot qui a droit à son immeuble, mais il faudrait connaitre parfaitement la rédaction du CdC et, éventuellement, l'opposabilité de son plan de division ... pour répondre.

je maintiens en revanche mon qualificatif d'artifice architectural s'il s'agit de contourner une règle.

[gentlefred33]

OUF!
Alors,la solution existerait bien?
Ce qui expliquerait ce qu'on pu faire d'autres colotis?
Le CDC écrit:
"Morcelage de parcelle autorisé sous réserve de conserver 20m mini de profondeur,et 16m en façade".
C'est ok pour mon projet.
Moi qui était pourtant persuadé que si on divisait le lot,cela créait certes un nouveau lot pour l'urbanisme,mais que cela restait le meme lot pour le lotissement...?
Si cela est juste,yeepee!!
Mais Pourquoi les notaires ne sont-ils pas forcément d'accord sur ce point?

[Emmanuel WORMSER]

je vous renvoie au plan de division... et à son opposabilité éventuelle

[Coccy]

je vous renvoie au plan de division... et à son opposabilité éventuelle

et au règlement du lotissement s'il n'est pas caduc!! en effet, ce règlement (ou arrêté de lotir) doit fixer un nombre maximum de lots réalisables! si ce chiffre est dépassé, ce ne sera éventuellement possible qu'après une procédure de modification dudit arrêté....