Occupation du domaine public, COS et PC

[Marine]

Bonjour,

Pourriez-vous me dire si mon raisonnement tient la route ?

Nous avons passé avec une personne privée une convention d'occupation du domaine public. L'occupant souhaite construire un bâtiment sur la parcelle occupée, ce qui est prévu dans la convention elle-même. Or, le COS n'est pas bon. C'est pourquoi l'occupant souhaite déclarer une assiette foncière plus large que la parcelle occupée, lors du permis de construire. Il nous demande éventuellement de déposer nous-mêmes le PC.

D'une part, je ne pense pas que nous puissions déposer le PC pour un projet de construction qui n'est pas le nôtre.
D'autre part, il me semble qu'il n'y a pas unité foncière entre la parcelle occupée et la parcelle voisine (qui nous appartient), parce que l'occupation s'accompagne de droits réels de l'occupant (par analogie avec CE, 30 décembre 2002, SA d'HLM de Lille, req. n°232584). Si c'est le cas, l'occupant n'a plus qu'à revoir son projet de construction, n'est-ce pas ?

Qu'en pensez-vous ?

[Vincent]

Si la convention d'ODP a été signée avant le dépôt de la demande de PC (ce qui est un peu bête), alors le COS se calcule au regard de l'assiette occupée

CAA, MARSEILLE, 2 juin 2005, Préfet de la CORSE DU SUD, n°03MA00163 ; cf. égal. : CE, 4 juillet 1997, THIL, n°129494 ; 14 avril 1995, Ville de NOISY-LE-GRAND, n°137471 ; CAA, VERSAILLES, 29 mars 2007, Association pour la défense de l'environnement de JOUY-EN-JOSAS, n°06VE01147 : « Considérant....que le transfert de propriété prévu par cet acte ne pouvait prendre effet que sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles l'octroi du permis de construire ; qu'il s'en déduit qu'à la date de délivrance du permis de construire litigieux, la division du terrain en propriété et en jouissance n'était pas intervenue ; que, par suite, la commune pouvait répartir librement entre la superficie correspondant au volume 2 et celle correspondant au volume 1 la surface hors ½uvre nette (SHON) résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie totale de la parcelle AK 348 ».

Un arrêt est très clair et concerne d'ailleurs un BEA  CE, 15 février 1993, Commune d'EPINAY-SUR-SEINE, n°131087 ; Defrenois 1994, article 35803-2, note S. PERIGNON.

[Marine]

Si la convention d'ODP a été signée avant le dépôt de la demande de PC (ce qui est un peu bête), alors le COS se calcule au regard de l'assiette occupée

CAA, MARSEILLE, 2 juin 2005, Préfet de la CORSE DU SUD, n°03MA00163 ; cf. égal. : CE, 4 juillet 1997, THIL, n°129494 ; 14 avril 1995, Ville de NOISY-LE-GRAND, n°137471 ; CAA, VERSAILLES, 29 mars 2007, Association pour la défense de l'environnement de JOUY-EN-JOSAS, n°06VE01147 : « Considérant....que le transfert de propriété prévu par cet acte ne pouvait prendre effet que sous réserve de la réalisation de plusieurs conditions suspensives, parmi lesquelles l'octroi du permis de construire ; qu'il s'en déduit qu'à la date de délivrance du permis de construire litigieux, la division du terrain en propriété et en jouissance n'était pas intervenue ; que, par suite, la commune pouvait répartir librement entre la superficie correspondant au volume 2 et celle correspondant au volume 1 la surface hors ½uvre nette (SHON) résultant de l'application du coefficient d'occupation des sols à la superficie totale de la parcelle AK 348 ».

Un arrêt est très clair et concerne d'ailleurs un BEA  CE, 15 février 1993, Commune d'EPINAY-SUR-SEINE, n°131087 ; Defrenois 1994, article 35803-2, note S. PERIGNON.

Si j'ai bien compris, vous préconisez que nous nous occupions du dépôt du PC avant signature de la convention ? Mais s'il ne s'agit pas de notre projet ?

[Vincent]

vous autorisez le futur occupant à déposer une demande de PC sur le terrain
il devra joindre à l'appui de sa dde une lettre de l'autorité gestionnaire indiquant que les démarches en vue de l'autoriser à occuper le DP ont été entreprises
Il dépose le PC, le COS est déterminé au regard de l'assiette totale. Il obtient le PC
Puis, après, vous signer la CODP.
Certes, d'un point de vue strictelment juridique, ce qui est pas (tres) bien, c'est que lors du dépot de la DATC, l'assiette du PC ne sera plus véritablement la même compte tenu de la signature de la CODP portant transfert de droits réels. Mais, bon, cela reste un peu théorique

[Marine]

vous autorisez le futur occupant à déposer une demande de PC sur le terrain
il devra joindre à l'appui de sa dde une lettre de l'autorité gestionnaire indiquant que les démarches en vue de l'autoriser à occuper le DP ont été entreprises
Il dépose le PC, le COS est déterminé au regard de l'assiette totale. Il obtient le PC
Puis, après, vous signer la CODP.
Certes, d'un point de vue strictelment juridique, ce qui est pas (tres) bien, c'est que lors du dépot de la DATC, l'assiette du PC ne sera plus véritablement la même compte tenu de la signature de la CODP portant transfert de droits réels. Mais, bon, cela reste un peu théorique

Merci beaucoup pour votre réponse.
Ce qui me gêne un peu, c'est l'analogie (que je suis la première à avoir faite plus haut, concernant le point particulier des droits réels) avec le BEA, car dans le cas du BEA, le projet peut être, me semble-t-il, défendu par l'administration propriétaire du DP (le projet répond à ses besoins). Dans le cas de la CODP, le projet est vraiment étranger à l'administration (en l'occurrence, il ne répond qu'aux besoins de l'occupant). D'où ma difficulté de considérer les deux parcelles comme une unité foncière, dès lors que l'occupant a obtenu une autorisation d'occupation du domaine public (qui sera, au moins implicitement, contenue dans la lettre d'autorisation de dépôt d'un PC).
Auriez-vous connaissance d'une jurisprudence sur le sujet relative à une CODP ?

[Vincent]

L'unité foncière se définit au regard des droits à construire.
Il s'agit de l'ensemble des parcelles contigues appartenant à un même propriétaire ou sur lesquelles une même personne dispose d'un droit exclusif de construction.
Regardez la JP que je vous ai donnée et en particulier l'arrêt de 1993 qui concerne précisément un BEA et la définition du terrain d'assiette du PC.

[Marine]

L'unité foncière se définit au regard des droits à construire.
Il s'agit de l'ensemble des parcelles contigues appartenant à un même propriétaire ou sur lesquelles une même personne dispose d'un droit exclusif de construction.
Regardez la JP que je vous ai donnée et en particulier l'arrêt de 1993 qui concerne précisément un BEA et la définition du terrain d'assiette du PC.

Merci une fois encore. C'est bien plus clair dans mon esprit, à présent.