Impossibilité de lever les réserves - responsabilité du locataire

[huetes]

Bonjour,

Soit un marché de travaux réceptionné avec réserves.

Or, nous sommes dans l'incapacité de lever les réserves puisque tous les travaux n'ont pas été exécutés, du fait de certains locataires (nous sommes bailleur social), qui refusent l'accès à leur logement aux entreprises.

Comment lever les réserves alors que ces travaux ne pourront jamais être réalisés, l'entreprise n'étant pas responsable? Nous pensions appliquer une réfaction de prix, sauf qu'il n'est pas possible de faire une réfaction de prix après une réception avec réserves, celles-ci devant impérativement être levées.

Je sèche, auriez-vous une autre solution?

Merci

[speedy]

? pour moi c'est toujours possible de faire une réfaction de prix, un avenant transactionnel si le PDF n'est pas fait sinon un e transaction pure ....
en espérant qu'il s'agisse que de désordres mineurs ....

[huetes]

Bonjour Speedy

Voici la jurisprudence que j'ai trouvé en farfouillant:

"l'intervention d'une réception avec réserves fait obstacle à l'application d'une réfaction sur les prix, dès lors que l'entreprise concernée est alors tenue d'effectuer les travaux qui sont la condition de la levée des réserves (CE, 15 novembre 2012, req. n° 349107)."

J'avoue que sans la possibilité d'appliquer une réfaction de prix, nous sommes bien coincés.....

[speedy]

dossier bien plus complexe que votre cas et DG fait  ....
donc si vous êtes à l'amiable avant PDF/DG je foncerais

[huetes]

Parfait, c'est une solution qui me convient tout à fait 

Merci beaucoup pour votre aide

[R.J]

Dossier qui présente surtout un aspect différent : le maître d'ouvrage ne souhaitait pas procéder à une réfaction semble-t-il.

On peut lire l'arrêt comme interdisant que la réfaction puisse être imposée au maître d'ouvrage, mais lui laissant la maîtrise de la proposition :

4. Considérant, par suite, que la cour administrative d'appel de Lyon ne pouvait, sans commettre d'erreur de droit, juger qu'en l'absence de proposition de réfaction du prix du marché émanant de la personne responsable du marché, les maîtres d'oeuvre n'étaient pas tenus de donner à la société Omnipierre l'ordre de service de procéder à la reprise des malfaçons relevées dans la réception avec réserves des travaux ;

[Ponta]

Oui, je m'orienterai vers le DG qui recense les + et les -.

Sinon la transaction. Mais pourquoi se compliquer la tâche.

[huetes]

Oui, je m'orienterai vers le DG qui recense les + et les -.

Sinon la transaction. Mais pourquoi se compliquer la tâche.

Donc, il ne serait même pas utile de rédiger un avenant transactionnel après réception mais simplement de faire figurer les travaux non réalisés dans le DG? (suis novice en matière de DG, je ne les gère pas....)?

[Michel]

[...]  du fait de certains locataires (nous sommes bailleur social), qui refusent l'accès à leur logement aux entreprises.

  et pourquoi ?
et après ils viendrons se plaindre et demander des travaux ! ? 
Perso, je leur ferait écrire ce refus d'accès pour travaux ; et je garderais précieusement ces refus ! pour leur remettre dans les dents ! 

[huetes]

Compliqué, ils ne répondent ni par écrit, ni lorsque les entreprises sonnent et pourtant ils ont été informés de la réalisation des travaux.....

[Michel]

Compliqué, ils ne répondent ni par écrit, ni lorsque les entreprises sonnent et pourtant ils ont été informés de la réalisation des travaux.....

     ils n'ont visiblement rien compris ! 
Perso, je leur signifieraient par "exploit d'huissier" ou plus simplement par remise en main propre par un homme officier de la Mairie (contre signature)
de la nécessitée de laisser accès aux ouvriers du propriétaire bailleur ; qu'en cas opposition et de refus d'accès non justifié , ils encourent . . . (et là je leur cite plein de choses (même si j'en invente) désagréables et drastiques (peut-être pas jusqu'à l'expulsion, quoique . . . si les travaux sont de la consolidation structurelle ! 
puis je renvoi les ouvriers sonner à leurs portes ; év. accompagnés par le même "huissier" de la mairie 

[huetes]

  Merci Michel pour ces précisions, je vais les envoyer au service concerné....

Concernant l'avenant transactionnel (désolée, j'insiste), j'ai lu qu'il fallait le faire homologuer par un juge administratif....

Est ce que je ne peux pas tout simplement, intégrer dans mon PV de levée des réserves une clause "réfaction de prix"?

[R.J]

Donc, il ne serait même pas utile de rédiger un avenant transactionnel après réception mais simplement de faire figurer les travaux non réalisés dans le DG? (suis novice en matière de DG, je ne les gère pas....)?

Si les seules modifications se limitent aux éléments ayant fait l'objet de réserves, clairement identifiés, on pourrait éventuellement passer directement à l'établissement des décomptes, aucun acte complémentaire n'étant nécessaire pour envisager la situation. Cela dit, un  avenant marquant l'accord des parties peut également s'envisager.

Concernant l'avenant transactionnel (désolée, j'insiste), j'ai lu qu'il fallait le faire homologuer par un juge administratif....

Vieux mythe colporté par des comptables frileux. Une transaction se suffit à elle-même, et le principe même d'un tel mode de régèlement des litiges est de désencombrer les tribunaux.

[Ponta]

Vieux mythe colporté par des comptables frileux. Une transaction se suffit à elle-même, et le principe même d'un tel mode de régèlement des litiges est de désencombrer les tribunaux.

+1. Cette époque de transmission au JA est révolue.

     ils n'ont visiblement rien compris ! 
Perso, je leur signifieraient par "exploit d'huissier" ou plus simplement par remise en main propre par un homme officier de la Mairie (contre signature)
de la nécessitée de laisser accès aux ouvriers du propriétaire bailleur ; qu'en cas opposition et de refus d'accès non justifié , ils encourent . . . (et là je leur cite plein de choses (même si j'en invente) désagréables et drastiques (peut-être pas jusqu'à l'expulsion, quoique . . . si les travaux sont de la consolidation structurelle ! 
puis je renvoi les ouvriers sonner à leurs portes ; év. accompagnés par le même "huissier" de la mairie 

Pour avoir travaillé en logement social, certains locataires ont la tête particulièrement dure et sont hermétiques à la plupart des interactions avec la société civile. Pas d'ouverture de porte au programme !
Huissiers, courriers, tambourinage de porte ou autres ne produiront aucun effet, si ce n'est des échanges houleux...

La problématique qu'évoque huetes est tristement répandue. Des bailleurs lancent même des médiations ou des accompagnements sociaux en amont pour arriver à convaincre certains locataires que les travaux ne seront pas intrusifs ou ne seront pas un prétexte pour mettre des micros, des caméras dissimulées ou autre délire paranoïaque... De plus, certains locataires ont parfois quelque chose à cacher.

[huetes]

Merci Ponta, effectivement certains ont des choses à cacher....

Je reviens à la charge car j'ai encore une question: le PV de réception avec réserves liste les réserves de la manière suivante, je cite:
"Logement non traité pour l'intégralité des prestations. Client n'ayant pas répondu aux avis de passage et appels téléphoniques de l'entreprise. Courrier AR adressé."

Ce sont les seules réserves listées et cela concerne 3 logements.
Comment rédiger le PV de levée des réserves en sachant que les réserves n'ont pas et ne pourront pas être levées.....et qu''il ne s'agit aucunement de la responsabilité de l'entreprise...