Légalité de la surface minimale de construction d'un PLU

[iberrak]

Bonsoir à tous,

Une commune d' ile de France possède un plu qui exige depuis des décennies une surface minimale de construction de 2500m2 en zone UD.
Monsieur X a obtenu une non opposition à déclaration préalable de lotir sur un terrain partiellement bâti : m'unilot mesure 1400m2
C est la mairie qui délivre cette autorisation.
La DDT refuse ensuite de donner un permis sous prétexte que la DP est une erreur.
Elle demande au maire d'assumer l'erreur et d'accorder me permis : il refuse .
il avoue que le Plu change dans 1an: avec grenelle 2, la commune doit abaisser la surface minimale de construction à 1600m2.

Du coup, je me demande si la surface aujourd'hui exigée , 2500M 2, est légale.
La région a un programme de densification (scot) auquel la commune doit de soumettre.
Peut-on tenter d' obtenir un permis sur les 1400m2, sans engager la responsabilité de la commune, mais en remettant en cause la légalité des 2500m2???
Merci infiniment de votre aide!

[Emmanuel WORMSER]

marrant... comme une impression de déjà vu.

PLU ou POS ?

quelle est la motivation de la règle actuelle de surface minimale de 2500m2 (vraiment énorme)

[iberrak]

Heureusement qu'il y a de bons samaritains!!   !

Il s'agit du PLU  et la règle des 2500m2 est semble-t-il fondatrice. L'idée était d'éviter la densification je pense ( cos à 0,15; cela fait en général de grandes maisons, là dès 1960 , voire avant). Pas de connexion pietonne au reste de la commune; une sorte de ghetto champêtre qui s'est constitué en quelques décennies.

je vous restitue le plu ( celui sur lequel Monsieur X se trouve grâce à un CU qui se termine en Mars 2012):

  " les terrains doivent avoir une superficie minimale de 2500m2 afin de répondre aux contraintes techniques relatives au dispositif d'assainissement individuel et préserver l'intérêt paysager de la zone au regard de l'article L.123.-1/12° du code de l'urbanisme"

Le Maire est contraint à changer cela d'ici un an ( en examen) à cause de grenelle 2 ( les propriétaires vont tous faire pas mal de bruit à ce sujet, les connaissant, quand ils l'apprendront!

Merci .

[Emmanuel WORMSER]

pas Grenelle 2, SRU.
êtes vous en  assainissement individuel ?
la zone est-elle recensée pour son paysage remarquable ?

[iberrak]

Le maire invoque pourtant Grenelle 2
L'assainissement du lot bati comme du lot détaché destiné à recevoir une nouvelle construction; raccordement au réseau collectif  ( sur chaque lot).Pas de fosse sceptique si c'est la question posée.
Mais Il s'agit d'un paysage très boisé. La modification du PLU de Septembre 2010 met en place des EBC ( il faudra demander l'autorisation de couper les arbres, sur toute plate fome d'implantation)...

[Emmanuel WORMSER]

 votre terrain serait en EBC ?? tout ça ressemble un peu à du n'importe quoi.... puisqu'en EBC, on ne construit tout simplement pas.
voyez un avocat : il me semble que la règle de surface min est contestable : vous avez donc deux mois pour contester le refus qui vous a été opposé, notamment sur cette base.

[iberrak]

Non. En fait, il y a depuis septembre 2010 des zones d'EBC déterminés sur tous les terrains afin de proteger les arbres.Les zones d'arbres ont été classé en EBC( si vous voulez rire, les arbustes /haies qui me séparent du voisin ont été classés aussi; photo aérienne)
Les propriétaires ont contesté ces zones d'EBC ( perte de valeur de leurs biens) et ont menacé d'attaquer.La mairie promet une nouvelle modification.
Toujours est-il que le CU détenu jusqu'en mars 2012 m'épargne de ces zones EBC sur mon terrain.
Je redoute un peu de compliquer les rapports avec la commune. Mais si il y a qqe chose à faire de ce coté, effectivement, il faudrait aller voir un avocat...
Qu'en pensez vous, avec ces nouvelles clarifications?
Merci.

J'ajoute une chose;
- la Mairie ne m'a pas fait de refus officiel; elle m'a adressé un courrier disant que la modification ( changement d'assiette du terrain; le permis obtenu sur 2500m2 a ete présenté avec la modification d'assiette; sur 1400m2, grace à la DP) était trop importante pour un modificatf mais ne mentionne nullement la DP comme erraur ( si je les écoutais il me suffirait de déposer un nouveau permis!!!)
-la DDT m'a fait non pas un refus mais un rejet ( j'ai demandé qu'elle était le motif du refus; on me dit que ce n'est pas un refus...)
Bref ; tout est fait pour que je n'utilise pas de recours contre un éventuel refus...

[Emmanuel WORMSER]

ça confirme totalement mon analyse en l"état de la connaissance du dossier.

[Emmanuel WORMSER]

ajout incompréhensible

la mairie refuse quoi ?
la DDT n'a pas compétence pour décider quoi que ce soit.

qu'avez vous demandé ?
un PCM ?
a t il été refusé ? sous quelle forme ? reçu en LRAR ? à quelle date ?

[Emmanuel WORMSER]

PCM refusé donc par le maire donc ? mais PCM de quoi ? de la construction inachevée du lot initial ? 

la DDT a rejeté quoi ?

laissez la DP de coté pour l'instant.

[iberrak]

j'ai écrit "le maire a refusé un nouveau permis ( oralement )" et j'ajoute ; refus ORAL de délivrer un nouveau permis sur le lot de 1400 (car on n'a pas les 2500m2).Il me dit que si je vend ma maison actuelle et que donc je divise grace à la DP , mon lot détaché deviendrait un Champs de patates, inconstructible...
J'espère que c'est plus clair ainsi

[Emmanuel WORMSER]

vous ne maniez pas assez bien les concepts pour poursuivre sans assistance rémunérée.
la DDT n'a rien rejetée car tel n'est pas son rôle ni même sa compétence.
faites vous aider.

[speedy]

Le rejet permet de conserver le PC actuel
si vous déposez un nouveau PC sur 1400 il sera refusé car < surface , et  vous perdez le PC actuel, non ? de plus le second terrain des 1100 m2 n'est pas constructible avec la règle actuelle donc quel intérêt pour vous  ? vous auriez dû attendre la modification du POS/PLU pour voir quelle surface détacher ....
alors reste à attaquer la règle mais pas certain de gagner
si vous partez du principe que les services  et le maire sont malhonnêtes, vous aurez quelques difficultés relationnelles et votre dossier risque de s'enliser
redémarrez sur de bonnes bases avec l'aide d'un professionnel comme a conseillé E. W.

[Emmanuel WORMSER]

le dépot d'un PC neuf est sans doute la seule voie d'action possible, à condition de le blinder par rapport à la règle contestable... et en précisant qu'il ne vaut pas retrait du PC initial.

[iberrak]

J'ignorais qu'il fallait préciser qu'un nouveau permis  ne vaut pas annulation du précédent; l'annulation n'est-elle pas à formuler de façon indépendante de tout PC dans la mesure où je peux avoir plusieurs permis sur un meme terrain , en meme temps ?