Deux estimations des domaines...laquelle choisir???

[Breizhilenne]

Bonjour,

Voici un cas pour lequel j'ai quelques difficultés à apporter une réponse...Merci aux personnes qui voudront bien apporter leur contribution!!!

Ma collectivité souhaite céder un bien immobilier à une entreprise.
En 2009, l'avis des domaines a été sollicité, une délib a ensuite été votée mais pas de vente....
2 ans après, toujours pas de vente ni de promesse de vente...
Le projet est toujours dans les tuyaux, un 2ème avis a été demandé aux domaines.
Ce 2ème avis comporte une estimation bien plus élevée que la 1ère, près de 30% supérieure...

Qu'en pensez vous?

Sachant que la société considère qu'elle a un droit acquis et que la collectivité souhaite lui céder le bien en se basant sur le 1er avis.
Et sachant que dans le cadre d'une vente à une entreprise, si l'on vend à un prix inférieur à la valeur du bien, cela peut être considéré comme une aide déguisée.

Une pratique administrative limite parfois la durée de validité de l'avis à un an. Cette pratique ne repose néanmoins sur aucun texte et un nouvel avis ne devrait être requis qu'en cas de changement de circonstances de droit ou de fait concernant les conditions financières de l'opération envisagée (telle l'évolution du marché immobilier, ou la dépréciation du bien suite à un événement particulier...).
Est ce qu'un avis en chasse un autre?


Merci de votre collaboration

[speedy]

évidemment que le dernier avis chasse l'autre
pour l'entreprise : et l'ancien ancien ancien  maire avait peut être fait une proposition de prix il y a de çà  200 ans  à son arrière arrière arrière grand pére  pour un franc d'avant le franc nouveau, c'était peut être une autre monnaie à l'époque  (monnaie de singe ?)  il devrait peut être se référer à cette offre restée sans suite ?

[nPP75]

Ca ne me choque pas, le marché immobilier fluctue. Posez-vous la question inverse : si la valeur du bien avait diminué, l'entreprise aurait certainement oublié le 1er avis...

[Breizhilenne]

Le fait qu'on est délibéré sur le premier avis en 2009, ne vaut il pas accord sur la chose et le prix???

NB:  le 2eme avis n'arrange pas nos affaires....

[nPP75]

si les conditions économiques ont changé l'accord sur la chose et le prix est difficile à maintenir...

[bertrand]

Seul un compromis signé aurais pu vous engager à la condition peu probable de rester valable deux ans après.

Un écart de 30% sur de l'immobilier d'entreprise entre une estimation faite au creux de la crise et aujourd'hui ne me parait pas choquant.

[Grey]

Au contraire de speedy, je ne pense pas que le second avis chasse l'autre dés lors qu'une première délibération a été passée.
Par contre, il met en évidence un risque juridique à réaliser la vente selon les termes définis en 2009.
Le risque n'est pas minime :
- le trésorier qui va quittancer le prix sera peut être curieux,
- l'opposition va peut être poser des questions lors du vote du compte administratif comportant le bilan des cessions/acquisitions.

Et les enjeux sont certainement importants.
Le mieux est de faire un rdv chez le notaire en présence des parties et évaluer ensemble le risque. Un notaire sérieux va certainement opter pour le nouveau prix.
A mon sens, il vaut mieux se conformer au nouveau prix.

Cdt,

[Antarès (ex Pfiouu)]

Je serais vous, en préalable, j'appelerai le service des Domaines pour obtenir leur rapport d'estimation (en général, si vous avez de bonnes relations avec eux, cela ne pose pas de problème), ou, a minima, avoir quelques infos sur le pourquoi du comment de la hausse de l'estimation.

Il sera ensuite plus facile, pour vous et vos élus, de juger de la chose (par exemple si les Domaines vous sortent 5 nouvelles ventes de 2010 et 2011 supérieures de 20 à 40 % du prix de 2009...).

Enfin, vous pouvez toujours, peut-être, négocier avec les Domaines un prix "entre-deux" ?

Pour le reste, d'intuition, je me conformerais plutôt au prix du dernier avis mais je ne sais pas comment la délibération vous "engage".

[speedy]

une délibération peut modifier une précédente ....
l'entreprise n'a pas concrétisé, pourquoi ? à l'époque elle estimait trop cher ou pas prioritaire ....
le contexte a changé, çà s'appelle l'offre et la demande ..... tant pis pour elle  surtout que l'offre pour un bien public doit se plier à l'estimation des domaines.
D'ailleurs il eut fallu se poser cette question de la validité actuelle du premier avis avant d'en solliciter un deuxième ou prévenir/ négocier avec le service des domaines  avant l'envoi de cet avis ....

[Emmanuel WORMSER]

l'accord sur le prix n'est pas la délibération mais le compromis de vente.
à défaut de compromis, il n'y a pas d'accord sur le prix et celui ci a naturellement évolué !

[Breizhilenne]

Merci pour vos contributions...
Je me doutais du sens de la réponse n'ayant rien trouver de mon coté!!!

[Breizhilenne]

Pour info....

J'ai trouvé une jurisprudence qui colle parfaitement a ce dossier...OK c'est qu'une CA mais elle a le mérite d'exister. CA Orléans 21 septembre 2009  N° 08/01408 "COMMUNE DE FERRIERES EN GATINAIS"

En substance le juge a considéré que la vente était parfaite au moment de la 1ere délib....

[Emmanuel WORMSER]

effectivement, j'ai lu l'arrêt.
mais votre première délibération est-elle aussi précise que celle mentionnée avec également dans votre cas absence de caducité de l'offre ?
alors oui, ça s'applique:la 1° délib a créé des droits au profit de l'acquéreur qu'elle vise.