VEFA??

[lutin]

Je ne sais pas trop si c'est la bonne rubrique.

Un investisseur a besoin de bâtiment sur une des zones industrielles communautaires, dans une échéance très courte (10 mois).

Une VEFA serait-il + rapide qu'un marché?? Combien de temps pour procédure, livraison d'un bâtiment moyen?
Quelles sont les conditions d'une VEFA?

[Vincent]

"Une VEFA sera-t-elle plus rapdide qu'un marché ?"

Vous parlez de marché privé non ? L'investisseur n'est pas une personne publique ?

Que le bâtiment soit édifié dans le cadre d'une VEFA ou d'un contrat de promotion immobiière, ou d'entreprise générale, cela ne change rien à la durée de réalisation matérielle des travaux...., qui dépend, évidemment, de facteurs aussi différents que la surface, le volume du bâtiment, le type d'activités envisagées, la situation du terrain, la nature du sol,...

Bien cordialement,

V.

[lutin]

je parle d'un marché public

la question, c'est: au niveau de la procédure, combien de temps faut-il pour la VEFA?

au niveau de la réalisation (marché de travaux ou non), la durée sera évidemment la même pour un même bâtiment.

[KRAN]

L'article 1601-3 du Code Civil définit la VEFA comme «  un contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux ».

Attention à la finalité de l'opération de VEFA. En effet, par un arrêt du 8 février 1991, le C.E avait annulé le contrat conclu entre la région Midi-Pyrénées et un promoteur immobilier en considérant que la VEFA était un « substitut quasi exact » d'un marché de travaux publics, à cette différence près, que le terrain appartenait au vendeur. Il en a déduit que la région était dans l'obligation de passer un marché public après mise en concurrence. Le détournement de procédure a été retenu parce que, relève l'arrêt : «  l'objet de l'opération est la construction même pour le compte de la collectivité, d'un immeuble entièrement destiné à devenir sa propriété et conçu en fonction de ses besoins propres.

Cependant l'arrêt précité n'interdit pas toute VEFA. Il énonce expressément qu' «  aucune disposition législative n'interdit aux collectivité publiques de procéder à l'acquisition de biens immobiliers en utilisant le contrat de vente en état futur d'achèvement ». Mais on peut en déduire de l'arrêt que la VEFA est légale dans quatre cas :

- lorsqu'elle porte sur une opération de réhabilitation et non de construction ;
- lorsque l'opération est d'initiative privée ;
- lorsqu'elle ne concerne qu'une partie d'immeuble ;
- lorsque la construction n'est pas conçue en fonction des besoins propres de la collectivité ; ( cf. CE 4 oct 67 Trani ).

Enfin un avis, rendu par le CE le 31 janvier 1995 concernant pour partie la VEFA précise :
« En principe, une personne publique peut utiliser pour la construction d'un ouvrage sur un terrain dont elle n'a pas la propriété, la vente en état futur d'achèvement.
Le recours à ce type de contrat cesse toutefois d'être licite, car il constituerait alors un détournement de procédure au regard des dispositions du code des marchés publics et de celles de la loi du 12 juillet 1985 sur la maîtrise d'ouvrage publique,lorsque tout à la fois, l'objet de l'opération est la construction même d'un immeuble pour le compte de la personne publique en cause, l'immeuble est entièrement destiné à devenir sa propriété et qu'il a enfin été conçu en fonction des besoins propres de la personne publique.
Ces diverses conditions jouent de façon cumulative.Il s'ensuit que le recours à la VEFA est licite pour la réalisation...dès lors que sa réalisation ne constitue qu'une partie d'un immeuble destiné pour sa plus grande part à d'autres propriétaires. Il en va ainsi alors même que (l'acheteur) demanderait que soient prises en compte au stade de la conception du bâtiment des spécifications techniques particulières correspondant aux besoins de ses services... ».

Le C.E  est assez clair sur le sujet, il demande que la réalisation ne constitue qu'une partie de l'immeuble lequel doit être destiné pour sa plus grande part à d'autres propriétaires : reste à déterminer si c'est le cas dans votre espèce. La VEFA n'est donc légale que si elle a pour objet d'acquérir et non de faire réaliser.

[R.J]

A priori, ce n'est pas la bonne rubrique, mais le sujet est assez inclassable à cette heure.

Je crains que la question de M. Vincent n'ait pas trouvé la réponse adéquate. Car votre question est en effet problématique ; je tâche de la résumer :

Situation :
Un investisseur (privé par défaut) veut réaliser une opération sur un terrain "communautaire" (d'un EPCI j'imagine, par défaut).

Problématique :
Quel est la procédure la plus rapide entre un marché public et une VEFA ?

De prime abord, le maître de l'ouvrage est votre investisseur privé. Dès lors, parler de contraintes liées à la procédure renvoie à une maîtrise d'ouvrage publique, ou parapublique. Plus encore en envisageant un marché public. On ne peut que partager les doutes de notre ami Vincent, qui est pourtant coutumier de ces questions.

Avant d'envisager une maîtrise d'ouvrage publique, ou un montage pouvant éventuellement permettre de contourner les obligations y liées, pourriez-vous nous indiquer la raison qui vous ferez tendre vers une telle solution ? Ou éventuellement contredire mes présupposés.

Car le point essentiel tient au fait que marché public et VEFA ne sont pas substituable, comme le relève justement notre cher Kran.



Cordialement,

[lutin]

L'investisseur est privé.
Le terrain est celui d'un EPCI.
Le projet vient de l'investisseur, mais évidemment le Président de la communauté de communes veut tout faire pour qu'il puisse le réaliser ici, notamment sur une zone industrielle ou zone d'activité communautaire.
La Communauté de communes a par exemple construit, mis à disposition (puis vendu) des bâtiments économique, dans le cadre de projets de développement économique.
L'idée de choisir entre VEFA et marché public, c'est pour gagner du temps. Si on ne construit pas assez vite, l'investisseur ira ailleurs (s'il avait vraiment choisi de venir ici...).
Le marché est public, c'est dans le cas où on ferait un bâtiment, que l'on mettrait à sa disposition (puis que l'on lui revendrait à terme).
Ce bâtiment servirait donc exclusivement à l'investisseur dans 1er temps, puis à d'autres éventuellement (enfin là je m'avance sur des projets politiques pas de mon ressort, mais enfin nous avons d'autres projets de ce type).

[R.J]

Dans ce cas, j'aborderais volontiers la question sous l'angle de l'intérêt public d'une part, puis éventuellement sur celui de l'aide à l'immobilier d'entreprise.


Cordialement,

[Vincent]

C'est sûr que de conclure un VEFA et non pas un marché de travaux, cela va plus vite.....
Reste à savoir si vous entrez dans les "clous" parfaitement exposés par Kran.
Dans l'hypothèse où le batiment resterait la propriété de l'investisseur pendant x années, vous pourriez également réflechir à la conclusion d'un BEA ou d'un bail à construction selon la qualification du terain d'assiette.
Bien cordialement,
V.

[lutin]

Dans ce cas, j'aborderais volontiers la question sous l'angle de l'intérêt public d'une part, puis éventuellement sur celui de l'aide à l'immobilier d'entreprise.


Cordialement,

c'est-à-dire, quelle procédure?