OAP et obligation d'opération d'ensemble

[Grey]

Dans un projet de PLU d'une commune rurale, le changement de destination en zone A des bâtiments agricoles est interdit.

Jouxtant le centre bourg, une exploitation agricole située en zone A risque de disparaitre à court terme (absence de repreneur).
Pour anticiper cette disparition, la commune avec l'aide du PNR compétente projette une OAP permettant le changement de destination pour la réalisation de logements dans l'enveloppe bâti existante.
Par ailleurs, il est prévu qu'une partie de la propriété serve à l'extension de l'école. Ce projet est inscrit dans l'OAP et fait l'objet d'un emplacement réservé.

Jusque-là, pour moi, rien de problématique.

Le hic : le maire souhaite que les logements ne puissent se faire qu'à la condition que l'extension de l'école soit concomitante pour pouvoir être en position de force pour négocier la charge foncière (fixée par les domaines).

Le Bureau d'étude a rédigé cette obligation comme suit :
La réalisation de logements sera nécessairement liée à celle de l'extension de l'école.
Ces deux opérations sont dépendantes l'une de l'autre et doivent faire l'objet d'une demande d'aménagement global.

Pour justifier ce montage, le BE m'expose que :
[...]le principe des OAP énoncé dans les fiches « Objectifs, contenu et procédure » du CERTU: "Leur existence dépend de la volonté de la collectivité de s'engager et d'afficher les principes d'un projet sur un quartier ou secteur."[...]

Personnellement, je suis réservé sur la régularité juridique du montage et sur son efficience que ce soit sur l'obligation donnée au pétitionnaire de déposer une demande intégrant le projet d'extension de l'école dépendant d'une autre maitrise d'ouvrage ou sur le fait que cela revient à laisser la commune décider seule du prix en dehors des garanties assurées par le code de l'expro.
Votre avis ?

[Coccy]

Ce montage ne relève pas du code de l'urbanisme, en ce sens, je pense qu'il n'a rien à faire dans le PLU.

Un emplacement réservé serait, je pense, plus judicieux, au moins pour garantir l'acquisition foncière à la commune.

Le droit de préemption urbain est peut-être aussi un outil à considérer dans votre cas ?? 

[Emmanuel WORMSER]

Coccy, DPU en zone A ?

[Grey]

Oui, l'emplacement réservé est bien utilisé, mais cela n'assure pas automatiquement la maitrise foncière puisque le droit de délaissement est à l'initiative du propriétaire.
Et les OAP sont prévues par le code  ... mais je ne suis pas sûr qu'elles puissent avoir les effets cherchés ici.
Comme je ne suis pas un praticien "aguerri" de cet outil, je préfère demander l'avis d'autres personnes (sachant que la DDT n'a pas été d'un grand secours...)

[Coccy]

Coccy, DPU en zone A ?

rhoooo en effet, pas possible...... mais dans mon esprit, OAP = zone AU.... 

dure dure la rentrée 

[Grey]

Personne d'autre ? M. WORMSER ?

[Emmanuel WORMSER]

j'ai exactement les mêmes réserves que vous...
si vous aviez à justifier la nécessité de la règle -comme vous aurez à le faire lors de la prochaine révision du PLU-, il apparaitrait sans doute qu'il s'agit d'un détournement... à seule fin de spolier le propriétaire -ou à peu près !.
mais bon : quel est le risque contentieux local ?

[Grey]

Merci pour votre avis.
J'ai du mal à estimer le risque vu que j'interviens en tant que service interco et que je ne connais le contexte local qu'à travers les dires du Maire.
Bon, ceci étant, on est sur de la terre agricole destinée à la réalisation d'un équipement public, donc d'un point de vue financier ce doit être sans commune mesure avec la réalisation d'une douzaine de logements.