Préemption partielle

[afeco]

Soit un bâtiment frappé d'arrêté de péril qu'essaye d'acheter un élu depuis deux ans.
Ce bâtiment intéresse également la Mairie, depuis peu, mais pas dans sa totalité.

Si je venais à avoir une DIA, la Ville préempterait partiellement. Elle pourrait être mise en demeure d'acheter la totalité ; pourrait-elle alors revendre la partie qui ne l'intéresse pas à l'élue sus nommée ?

Ce scenario ne me choquerait pas outre mesure si la DIA était faite suite à nego entre le vendeur et l'élue ; ainsi, son intérêt serait avéré et la rétrocession serait transparente.

Vous en pensez quoi ??

[Thierry]

Moi non plus ça ne me choquerait pas plus que ça mais par contre c'est vrai que ça peut sembler limite quand on le voit de l'extérieur (et sujet à toutes sortes de rumeurs à deux balles que ça peut générer). Je comprends tout à fait le moment de doute.

Après s'il y a négo entre l'élue et le vendeur pourquoi ne pas négocier auprès du vendeur la division en deux et la vente à chaque partie intéréssée (partie A à la Mairie et partie B à l'élue) ça évite la rétrocession, non ?

[afeco]

Oui, tout à fait, c'est ce que je préconisais mais je me posais la question au cas où le vendeur ne veuille pas s'embêter...Il est un peu "spécial"...

[Th G]

je ne comprends pas
il me semblait que la préemption partielle n'était possible que lorsque l'unité foncière était située « à cheval » sur une zone de préemption, ce droit ne pouvant s'exercer que sur la partie du bien située à l'intérieur de la zone.
Elle est donc interdite quand la totalité de l'unité foncière est soumise au droit de préemption. Dans ce cas, la commune n'a d'autre choix que de préempter la totalité du bien

Article L213-2-1 CU
"Lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d'exercer son droit pour acquérir la fraction d'une unité foncière comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. Dans ce cas, le propriétaire peut exiger que le titulaire du droit de préemption se porte acquéreur de l'ensemble de l'unité foncière."


je me trompe

[Thierry]

Je confirme l'info de Th G :

A la question de Mme Marie-Jo Zimmermann, députée, de savoir si le maire d'une commune, qui a instauré une zone de préemption, peut décider d'exercer le droit de préemption urbain sur la moitié seulement d'une parcelle que son propriétaire a l'intention de vendre, le ministre de l'Ecologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire apporte sur ce point la réponse suivante :

(...) Dans l'hypothèse de la vente d'une unité foncière totalement située en zone de préemption, la préemption d'une ou de plusieurs parcelles de cette unité est impossible. Il en est de même de la vente d'une seule parcelle située en zone de préemption, qui ne peut faire l'objet d'une préemption qui ne porterait que sur une partie seulement de sa superficie totale. Le nouvel article L. 213-2-1 du Code de l'urbanisme ne doit en effet pas permettre à l'autorité compétente de porter atteinte à la consistance d'un bien totalement inclus dans une zone de préemption.

Source : Rép. min. Zimmermann (extraits), J.O.A.N. du 2 septembre 2008, Questions et réponses, p. 7571, n° 20238

Une vente amiable aux deux acquéreurs (Mairie et élue) permettrait d'éviter un embrouillamini au moment de la DIA. Après c'est une question de négociation, et puis il devrait être moins "spécial" car avoir des acquéreurs d'un bien frappé d'un arrêté de péril ça ne va pas lui arriver souvent !

[Th G]

Je confirme l'info de Th G :

A la question de Mme Marie-Jo Zimmermann, députée, de savoir si le maire d'une commune, qui a instauré une zone de préemption, peut décider d'exercer le droit de préemption urbain sur la moitié seulement d'une parcelle que son propriétaire a l'intention de vendre, le ministre de l'Ecologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire apporte sur ce point la réponse suivante :

(...) Dans l'hypothèse de la vente d'une unité foncière totalement située en zone de préemption, la préemption d'une ou de plusieurs parcelles de cette unité est impossible. Il en est de même de la vente d'une seule parcelle située en zone de préemption, qui ne peut faire l'objet d'une préemption qui ne porterait que sur une partie seulement de sa superficie totale. Le nouvel article L. 213-2-1 du Code de l'urbanisme ne doit en effet pas permettre à l'autorité compétente de porter atteinte à la consistance d'un bien totalement inclus dans une zone de préemption.

Source : Rép. min. Zimmermann (extraits), J.O.A.N. du 2 septembre 2008, Questions et réponses, p. 7571, n° 20238

Une vente amiable aux deux acquéreurs (Mairie et élue) permettrait d'éviter un embrouillamini au moment de la DIA. Après c'est une question de négociation, et puis il devrait être moins "spécial" car avoir des acquéreurs d'un bien frappé d'un arrêté de péril ça ne va pas lui arriver souvent !

ça me rassure

par contre, comment est ton bâtiment que tu veux préempter ?
en clair, est-ce que cet immeuble peut être divisé en 2 physiquement ?
peux-tu être plus précise dans ta demande ? y compris par le canal que tu sais ;-)

[afeco]

Vous avez raison ; c'est bien ce qu'il m'avait semblé entendre de la part du notaire mais je n'en étais pas certaine...
ce qui veut dire que, si la collectivité a besoin de 100 m² et que le bien vendu fait 10.000 m², elle doit acheter la totalité pour revendre ensuite...

Ce qui me pose la question de la motivation et...de l'avance de fonds !

Visiblement, d'après ce que l'élue m'a dit, le bâtiment peut être scindé...Ceci dit, il y a fort à parier qu'il faudra faire ensuite une copro...

[Th G]

Vous avez raison ; c'est bien ce qu'il m'avait semblé entendre de la part du notaire mais je n'en étais pas certaine...
ce qui veut dire que, si la collectivité a besoin de 100 m² et que le bien vendu fait 10.000 m², elle doit acheter la totalité pour revendre ensuite...

Ce qui me pose la question de la motivation et...de l'avance de fonds !

Visiblement, d'après ce que l'élue m'a dit, le bâtiment peut être scindé...Ceci dit, il y a fort à parier qu'il faudra faire ensuite une copro...

a priori je dirai oui
mais je manque d'éléments pour être sûr à 100%

quant à revendre à ton élu, aïe sur la notion de conseiller intéressé
va falloir blinder ta procédure

[afeco]

C'est la raison pour laquelle il faut que la DIA soit produite suite à accord entre elle et le vendeur, ce qui sera beaucoup plus facile à expliquer ensuite...?
L'élue n'a pas compétence en urba mais oeuvre dans le social.

[Th G]

C'est la raison pour laquelle il faut que la DIA soit produite suite à accord entre elle et le vendeur, ce qui sera beaucoup plus facile à expliquer ensuite...?
L'élue n'a pas compétence en urba mais oeuvre dans le social.

sur la prise illégale d'intérêt
je te renvoie sur l'arrêt cour de cassation commune de Bagneux 22 octobre 2008 n°08-82068
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000019771936&fastReqId=1089368843&fastPos=1

[afeco]

Ben dis, ça va loin la prise illégale...

Dites, l'obligation de préempter sur la totalité de l"unité foncière est une disposition qui date de quand ?

[Blie]

Ben dis, ça va loin la prise illégale...

Dites, l'obligation de préempter sur la totalité de l"unité foncière est une disposition qui date de quand ?

Selon Damien DUTRIEUX (grand spécialiste du droit de préemption) dans sa jurisprudence commentée des droits de préemption des personnes publiques :
depuis la loi SRU de 2000, "a été ouverte par le législateur la possibilité de préempter partiellement un bien sur le fondement de l'article L.213-2-1 du code de l'urba. Toutefois cet article doit s'entendre comme limité d'une part à l'hypothèse d'un bien partiellement inclus dans une zone de préemption et d'autre part, ne peut être utilisé que lorsque la réalisation d'une opération d'aménagement le justifie.
En effet, les débats parlementaires, la doctrine administrative et la lettre même de ce nouvel article L.213-2-1 excluent naturellement la possibilité de préempter partiellement un bien situé dans une zone entièrement couverte par un droit de préemption."
Il commente ici un jugement du TA d'Amiens du 16 octobre 2007 n° 0502557.

En espérant que cela t'aidera un peu ;-)