acqusition biens par une collectivité

[titine59]

dans la cadre d'une consultation promoteur, le projet prévoit, pour la création d'un seul bâtiment, la réalisation de logements en accession et, au rez-de-chaussée, la création d'un volume destiné à être acquis par une commune en vue de la réalisation d'un équipement public.
quel est, à votre sens, le montage juridique souhaité pour l'acquisition de ce volume par la ville? avez-vous des exemples pratiques à m'apporter?
merci beaucoup.

[Th G]

vous vous trouvez dans le cas d'une copropriété
or qui dit copropriété dit domaine privé

dans ces conditions, aucune disposition ne vous interdit de vous porter porte acquéreur d'un lot de copropriété, considérant que l'acquisition d'un lot de copropriété peut se réaliser dans le cadre d'une vente d'immeuble à construire.

vous faites application du CGCT (acquisition à l'amiable)

[titine59]

dès lors, dans ma convention promoteur (je suis une sem titulaire d'une concession d'aménagement), quelle clause dois-je insérer pour préciser que le promoteur retenu s'engage à revendre à la ville le volume destiné à la réalisation d'un équipement public?

[titine59]

Une réponse???

[Th G]

Une réponse???

en fait vous faites une partie de billard à 3 bandes et vous ne pouvez pas utiliser les dispositions du CGCT en tant que SEM
par contre, à mon sens, rien n'empêche dans votre CPA d'inclure un article imposant à votre aménageur de céder un ou des lots de copropriété à la commune

[titine59]

le problème est lié à la destination du lot concerné: équipement public relatif à la petite enfance. dès lors, les règles de la copropriété ne peuvent s'appliquer. je devrai procéder à une division des volumes. qu'en pensez-vous?

[Th G]

le problème est lié à la destination du lot concerné: équipement public relatif à la petite enfance. dès lors, les règles de la copropriété ne peuvent s'appliquer. je devrai procéder à une division des volumes. qu'en pensez-vous?

je pense que vous inversez le problème
vous ne devez pas regarder la destination de l'immeuble mais bien sa domanialité ab initio
ainsi l'achat par une collectivité publique d'un bien immobilier en copropriété ne permettra pas de faire entrer ce bien dans le domaine public quant bien même il répondrait aux critères du CG3P.
il en serait différemment d'un bien qui serait déjà dans le domaine public et qui en vertu des principes d'imprescriptibilité et d'inaliénabilité ne pourrait pas entrer dans une copropriété

[titine59]

dès lors, une fois le bien acquis en copropriété par la commune (et donc intégré à son domaine privé), peut-on faire relever ce volume du domaine public de ladite commune afin que celle-ci puisse y construire un équipement public? et quelle est la procédure à utiliser dans ce cas?

[Th G]

dès lors, une fois le bien acquis en copropriété par la commune (et donc intégré à son domaine privé), peut-on faire relever ce volume du domaine public de ladite commune afin que celle-ci puisse y construire un équipement public? et quelle est la procédure à utiliser dans ce cas?

non le bien restera du domaine privé
mais rien n'empêche la commune d'affecter ce bien à un service public

[titine59]

L'affectation de ce bien à un service public fait bien entrer ce bien dans le domaine public de la commune, ce en vertu des dispositions de l'art. 2111-1 du CG3P ("Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public"); êtes-vous d'accord ? cela devient-il compatible avec les règles de copropriété privé propre à l'immeuble dont fait partie le volume à affecter?

[Th G]

L'affectation de ce bien à un service public fait bien entrer ce bien dans le domaine public de la commune, ce en vertu des dispositions de l'art. 2111-1 du CG3P ("Sous réserve de dispositions législatives spéciales, le domaine public d'une personne publique mentionnée à l'article L. 1 est constitué des biens lui appartenant qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public"); êtes-vous d'accord ? cela devient-il compatible avec les règles de copropriété privé propre à l'immeuble dont fait partie le volume à affecter?

non
à cet égard cf CE 11 février 1994 n°109564   
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriAdmin.do?oldAction=rechJuriAdmin&idTexte=CETATEXT000007836786&fastReqId=1065624682&fastPos=1

Les règles essentielles du régime de la copropriété, telles qu'elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965, sont incompatibles avec le régime de la domanialité publique. Par suite, des locaux acquis par l'Etat, fût-ce pour les besoins d'un service public, dans un immeuble soumis au régime de la copropriété, n'appartiennent pas au domaine public.

[titine59]

quid de ce qui suit? je suis un peu perdu... merci beaucoup pour vos, éclaircissements très clairs...

Question écrite n° 22569 de M. Bertrand Auban (Haute-Garonne - SOC) publiée dans le JO Sénat du 06/04/2006 - page 963
M. Bertrand Auban interroge M. le ministre délégué aux collectivités territoriales sur les intentions du gouvernement en matière de statut des immeubles à usage de bureaux des collectivités territoriales et de leurs établissements publics.

Un nouveau "Code des Propriétés Publiques" est en cours d'examen au Conseil d'État, sa parution étant annoncée pour avril 2006. Le gouvernement est habilité à légiférer en la matière par voie d'ordonnance aux termes de l'article 89 de la loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 dite loi de simplification du droit.
Les collectivités locales ont besoin de connaître les intentions du gouvernement en la matière.
Il lui demande donc en particulier de bien vouloir lui indiquer si les immeubles à usage de bureaux des collectivités territoriales, dont font partie par exemple les hôtels de ville, seront considérés comme des biens du domaine privé et à ce titre susceptibles d'une aliénation avec clause permettant de continuer à les utiliser pour le service public, ou bien s'ils seront considérés comme des biens du domaine public tout en estimant possible d'en réaliser le transfert de propriété et, dans ce cas, sous quelles conditions quant à l'obligation ou non d'un déclassement préalable, quant à la personnalité juridique du bénéficiaire du transfert, quant à la poursuite obligatoire ou non de la mission de service public d'origine par le cessionnaire.


Réponse du Ministère délégué aux collectivités territoriales publiée dans le JO Sénat du 24/08/2006 - page 2190

Le code général de la propriété des personnes publiques (CGPPP) a été pris par l'ordonnance, n° 2006-460 du 21 avril 2006 relative à la partie législative du code général de la propriété des personnes publiques, en application de l'article 48 de la loi n° 2005-842 du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l'économie. Il a pour objectif premier de rassembler des règles communes aux biens publics de l'État, des collectivités territoriales et des établissements publics, afin de permettre à ces personnes publiques de bénéficier d'un document de référence unique, destiné à les aider dans la gestion domaniale de leur patrimoine. Le CGPPP confère désormais un fondement législatif à la définition jurisprudentielle du domaine public mobilier et immobilier. A cette occasion, le Gouvernement a souhaité restreindre le champ d'application de ce domaine, afin de permettre aux collectivités territoriales de s'affranchir des règles très protectrices applicables au domaine public, à savoir l'inaliénabilité et l'imprescriptibilité, et ainsi valoriser plus aisément leur patrimoine. Désormais, en application de l'article L. 2111-1 du code précité, font partie du domaine public les biens appartenant à une personne publique et qui sont soit affectés à l'usage direct du public, soit affectés à un service public, pourvu qu'en ce cas ils fassent l'objet d'un aménagement indispensable à l'exécution des missions de ce service public. L'article L. 2211-1 du même code définit également le domaine privé des personnes publiques et édicte que quatre catégories de biens relèvent désormais de ce domaine par détermination de la loi, à savoir, les réserves foncières, les chemins ruraux, les bois et forêt soumis au régime forestier et, enfin, les biens immobiliers à usage de bureau, à la condition expresse qu'ils ne forment pas un ensemble indivisible avec des biens immobiliers relevant du domaine public. Par conséquent, les immeubles à usage de bureau relèvent désormais du domaine privé des personnes publiques et sont dès lors aliénables et prescriptibles, sauf lorsqu'ils sont indissociables d'autres biens immobiliers relevant du domaine public. Toutefois, il convient de préciser qu'il a été prévu d'assouplir la règle de l'inaliénabilité du domaine public, en recourant à des modalités de gestion souples et innovantes. Désormais, l'article L. 3112-1 du CGPPP prévoit que « les biens des personnes publiques, qui relèvent de leur domaine public, peuvent être cédés à l'amiable, sans déclassement préalable, entre ces personnes publiques, lorsqu'ils sont destinés à l'exercice des compétences de la personne publique qui les acquiert et relèveront de son domaine public ».

[Th G]

à mon sens, la jurisprudence du CE reste d'actualité malgré le CG3P

pour la raison suivante, le CG3P utilise le critère de l'affectation pour préjuger de la domanialité

alors que le CE rejette le régime du domaine public pour les immeubles soumis au régime de la copropriété en raison des règles essentielles du régime de la copropriété, telles qu'elles sont fixées par la loi du 10 juillet 1965, et qui sont incompatibles avec le régime de la domanialité publique
et ce que le bien soit affecté ou non à la satisfaction des besoins d'un service public

[titine59]

merci beaucoup.

pardon d'insister sur ce point, mais vos réponses sont pertinentes donc je me permets de continuer.

la solution VEFA est-elle envisageable dans le cas qui m'intéresse?

[Th G]

merci beaucoup.

pardon d'insister sur ce point, mais vos réponses sont pertinentes donc je me permets de continuer.

la solution VEFA est-elle envisageable dans le cas qui m'intéresse?

désolé ; je ne maîtrise pas suffisamment la VEFA pour répondre avec certitude