Besoin d'aide:
ma collectivité souhaite vendre ou louer un immeuble dont elle est propriétaire.
Elle souhaiterais passer par une agence ou éventuellement par un notaire?
Petite question s'agissant d'une prestation de service, le code des marhés s'applique-t-il ou est que cela partie des exclusions?
Dans l'hypothèse de l'agence, est-ce qu'il serait possible d'inscrire ce bien dans plusieurs agences (problème en cas de marchés publicset problème de la clause d'exclusivité)
Merci pour vous réponses
il me semble qu'une collectivité ne peut aliener un bien (mobilier ou immobilier) que de gré à gré ou par adjudication (après procédure de déclassement CG3P et CGCT)...
dans votre cas, la vente aux enchères est la seule solution (car pas d'acheteur potentiel connu) donc pas besoin d'agence immobilière...
Rectification : je sais (d'où confusion) qu'avant la Loi Defferre 1982 les communes ne pouvaient céder que suite à adjudication... désormais cession gré à gré (donc amiable) possible donc j'imagine qu'une fois le bien déclassé, l'avis du service des domaines etc il est théoriquement possible d'aller proposer le bien via un intermédiaire (agence privée ou notaire)...
J'imagine aussi que le choix de l'intermédiaire doit se faire via un marché public... pour le diffuser le plus largement autant retenir un grand réseau d'agence?
Mais bon... pourquoi ne pas passer par l'adjudication si vous n'avez pas d'acheteur en vue?
Sauf que s'il y a bien service contre rémunération (les frais d'agence), cette dernière est à la charge de l'acquéreur et non du vendeur pour qui le service est réputé gratuit.
Cela étant dit, les services d'agence immobilière sont identifiés comme des services de l'article 29 CMP (CPV 7030000-4 ou 70310000-7 Services de location ou de vente d'immeubles ou encore 70311000-4 Services de location ou de vente d'immeubles à usage résidentiel)...
Bref, si on considère qu'il y a bien service contre rémunération mise à la charge du vendeur, c'est un MP de service article 29 CMP... Maintenant, ça ne doit pas être simple comme marché parce que pour bien vendre un bien il faut s'adresser à la ou aux bonnes agences... Bref, ça ne va pas être du gâteau à monter !
Pour ma part, j'ai récemment mis en concurrence le service d'intermédiation dans un cadre où le PA était demandeur d'un bien à la location, considérant en effet que c'est sur le locataire que retombera la charge de la rémunération du prestataire.
Je crois que dans le cas inverse, je ne mettrais pas en concurrence.
Bien que le raisonnement puisse fonctionner dans les deux sens, il faut faire un choix. Sachant que le destinataire de la gratuité diffère, du moins pour les intermédiaires en cause, selon qu'ils s'adressent au propriétaire ou à l'acquéreur. Je considère pour ma part en effet que quel que soit le montage, la rémunération est répercutée sur le locataire ou l'acquéreur.
Je remonte ce fil car je suis confronté à cette problématique. Kpiaf, ton analyse est tout à fait éclairante - [mode fayot on] j'adore tes analyses toujours fouillées et pertinentes [mode fayot off]
Pour rebondir, je veux explorer tous les aspects et fermer les portes ambiguës avant de plonger dans la solution de Kpiaf et RJ.
Dans l'hypothèse de frais d'agence à la charge de l'acquéreur, on pourait analyser ce contrat comme étant en effet non onéreux donc ne constituant pas un marché public, c'est la solution que je recherche pour pas m'enquiquiner.
Mais est-on sûr qu'il n'y a pas de caractère onéreux ?
Petit exrtrait du guide des bonnes pratiques 2009 (art. 2.2) :
"Le caractère onéreux peut, en effet, résulter d'un abandon par l'acheteur public d'une recette née à l'occasion de l'exécution du marché. Il s'agira, par exemple, de l'autorisation donnée au cocontractant d'exploiter les panneaux publicitaires sur le domaine public [clin d'oeil à l'affaire vélib], en se rémunérant par les recettes publicitaires qui en sont issues, ou de l'autorisation donnée au cocontractant de vendre le sable ou les graviers tirés d'un cours d'eau, dont il a effectué le curage.
Le fait que l'agence immo se paie sur l'acquéreur ne peut il être analysé comme un abandon de recette par le PA ?
...et donc constituer une contrepartie constituant le caractère onéreux constitutif du marché.
Je lance un appel : apportez moi la contradiction, que je puisse fermer cette porte et que je puisse recourir à ce type de contrat (en faisant reposer les frais d'agence sur l'acquéreur) sans recourir à un marché. Merci.
T'as pas bientôt fini de fayoter comme ça ? Tu vas finir par être malade ! ;-)
Ma réponse est non... (mais tu t'en doutais sans doute !).
Ce que paye en plus l'acquéreur (les frais d'agence), correspond au coût du service rendu par l'agence.
Cela ne peut pas s'analyser en la perte d'une recette car ces frais ne sont aucunement dus au vendeur (la collectivité).
Ben, si il n'y a pas des frais d'agence reposant sur l'acquéreur, je monte mon prix de vente, non ?... enfin, ayant pour mon compte perso réalisé des achats / vente de bien immo, c'est le raisonnement que je tenais ; allez sur PAP, vous verrez que les prix ne sont pas si éloignés des prix des biens vendus par les agences (parfois même plus élevés).
Kpiaf, c'est toujours un plaisir de fayoter avec toi ;o)))
Citation de: EliotNess le Septembre 08, 2010, 11:26:36 AM
Ben, si il n'y a pas des frais d'agence reposant sur l'acquéreur, je monte mon prix de vente, non ?... enfin, ayant pour mon compte perso réalisé des achats / vente de bien immo, c'est le raisonnement que je tenais ; allez sur PAP, vous verrez que les prix ne sont pas si éloignés des prix des biens vendus par les agences (parfois même plus élevés).
Kpiaf, c'est toujours un plaisir de fayoter avec toi ;o)))
Sans doute, mais tu sais aussi que le prix annoncé est souvent théorique, surtout dans le cadre des annonces publiées sur PAP ! ;-)
Et surtout en ce moment...
Accessoirement, si le propriétaire assume lui même la promotion du bien qu'il entend vendre (si toutefois il a les "vertus" d'un vendeur), je ne trouve pas illogique le fait qu'il augmente son prix des éventuels frais engendrés par cette promotion. Ça reste donc un prix supplémentaire contre un service déterminé. Sauf que, s'agissant du propriétaire du bien, il n'y a pas lieu de distinguer le prix du bien de celui des frais liés à sa promotion.
Comment nous pratiquons ? Quand nous voulons vendre un bien déclassé, donc de fait relevant du domaine privé, nous sélectionnons 3 agences à qui nous ne donnons pas l'exclusivité (évident puisqu'il y en a 3) les frais d'agence sont à la charge des acquéreurs et d'une vente à l'autre, nous n'utilisons pas les services des mêmes agences, nous faisons tourner les agences.
C'est vrai que nous pourrions directement vendre le bien mais je suis contre, car je trouve que c'est la porte ouverte à bien des problèmes et des suspiçions, ce qui aurait du charme mais pour le moment je ne suis pas suivie par ma collectivité, ce serait de mettre en vente en ligne le bien sur un site comme e** d'enchères et le mieux disant remporte la vente...