bonjour,
un corps de bâtiment, autrefois à l'usage agricole, aujourd'hui simple habitation, situé en zone A au PLU
le propriétaire envisage de le transformer en ERP (salles de réception, conférences... et hébergement)
le règlement de la zone A n'autorise pas les changements d'affectation non liés à l'activité agricole, ce qui est permis par le règlement de la zone N
à votre avis, quelle est la meilleure solution?
1- pastillage des bâtiments en zone N ? dans ce cas, est-ce possible via une procédure de modification??
2 - modification du règlement de la zone A pour intégrer le changement d'affectation? (sachant, vérification faite, qu'aucune autre construction ne sera dans la même situation sur la commune)
merci! il me faudrait la réponse pour............... ce soir! ;-)
Bonjour,
Les travaux constituent un changement de destination (indépendamment de la question de l'ERP) puisqu'il s'agit de transformer un immeuble à usage d'habitation en commerce, bureaux et/ou hotel.
Un tel batiment n'a rien à faire en zone A, compte tenu de sa destination finale.
A part modifier le PLU, je ne vois pas très bien ce que vous pourriez faire. Il s'agirait de créer un sous-secteur en zone A si tant est que l'activité en cause puisse entretenir un vague rapport avec "l'agricole", sinon il faut modifier le périmètre de la zone A pour inscrire le terrain d'assiette en zone U.
Il reste que si le projet est d'intérêt général (développement économique, attractivité touristique,....) alors une révision simplifiée pourrait etre engagée.
Peut être le projet est-il réalisable par une simple DP (changement de destination sans modification de l'aspect extérieur ou des structures porteuses), auquel cas la DP est souscrite, la ville ne réagit malheureusement pas et une décision tacite est née, laquelle -sauf erreur de ma part- n'a pas à être transmise au contrôle de légalité..... hop ! (reste bien sur le recours des tiers).
Bien cordialement,
VG
Citation de: Vincent le Février 09, 2009, 03:08:40 PM
Bonjour,
Les travaux constituent un changement de destination (indépendamment de la question de l'ERP) puisqu'il s'agit de transformer un immeuble à usage d'habitation en commerce, bureaux et/ou hotel.
Un tel batiment n'a rien à faire en zone A, compte tenu de sa destination finale. certes! c'est un oubli lors de la procédure PLU!!!
A part modifier le PLU, je ne vois pas très bien ce que vous pourriez faire. Il s'agirait de créer un sous-secteur en zone A cela a déjà été fait pour d'autres cas isolés, mais lors de la procédure d'élaboration
si tant est que l'activité en cause puisse entretenir un vague rapport avec "l'agricole", sinon il faut modifier le périmètre de la zone A pour inscrire le terrain d'assiette en zone U. ça, c'est presque impossible!!!
Il reste que si le projet est d'intérêt général (développement économique, attractivité touristique,....) alors une révision simplifiée pourrait etre engagée.
Peut être le projet est-il réalisable par une simple DP (changement de destination sans modification de l'aspect extérieur ou des structures porteuses), auquel cas la DP est souscrite, la ville ne réagit malheureusement pas et une décision tacite est née, laquelle -sauf erreur de ma part- n'a pas à être transmise au contrôle de légalité..... hop ! (reste bien sur le recours des tiers). j'avoue y avoir vaguement pensé..... mais justement... le recours des tiers... trop risqué!!
Bien cordialement,
VG
quid de mes deux hypothèses alors? je ne peux pas échapper à la révision selon vous??
Est-ce que le projet est bien d'intérêt général ? Sur ma commune, la Préf a dit non pour une révision permettant à un privé de faire un golf // d'étendre son activité de charpente... arguant qu'on ne révisait pas le PLU pour satisfaire à un unique besoin privé.
Citation de: Antarès (ex Pfiouu) le Février 09, 2009, 03:54:28 PM
Est-ce que le projet est bien d'intérêt général ? Sur ma commune, la Préf a dit non pour une révision permettant à un privé de faire un golf // d'étendre son activité de charpente... arguant qu'on ne révisait pas le PLU pour satisfaire à un unique besoin privé.
ça fait aussi partie du problème... c pour ça que ça m'arrangerait doublement si je pouvais passer via une simple modification...
Aux termes de l'article L. 123-13 alinéa 2 du code de l'urbanisme, la procédure de modification ne peut être qu'à la condition que « la modification envisagée :
a) Ne porte pas atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable mentionné au deuxième alinéa de l'article L. 123-1 ;
b) Ne réduise pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ;
c) Ne comporte pas de graves risques de nuisance ».
Je pense que la modification est exclue (ceci étant, dès lors que la modification passe aussi par une enquete publique (sauf erreur de ma part), je ne vois pas très bien son intéret par rapport à la révision ?....).
Pour le golf et l'activité économique, c'est vraiment abusé de refuser la révision simplifiée. Je l'ai déjà fait pour installer une plate forme de concassage de matériaux pour la construction de routes.... Alors pourquoi pas pour un golf ?
Bien cordialement,
Vincent
Citation de: Vincent le Février 09, 2009, 04:12:02 PM
Aux termes de l'article L. 123-13 alinéa 2 du code de l'urbanisme, la procédure de modification ne peut être qu'à la condition que « la modification envisagée :
a) Ne porte pas atteinte à l'économie générale du projet d'aménagement et de développement durable mentionné au deuxième alinéa de l'article L. 123-1 ;
b) Ne réduise pas un espace boisé classé, une zone agricole ou une zone naturelle et forestière, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, des paysages ou des milieux naturels ;
c) Ne comporte pas de graves risques de nuisance ».
ben justement, je rentre bien dans ce cadre là! la zone agricole dont on parle dans le CU, ce sont les terrains cultivés; ne seraient l'objet de la modification que les terrains supportant les bâtiments, non affectables à la culture!
quand à l'économie générale du PADD, elle sera respectée! le projet, bien que privé, est susceptible d'engendrer une certaine activité économique, tant pour les métiers de bouche que pour les besoins en hôtellerie et en personnel d'entretien/gardiennage qu'il va générer.
Je pense que la modification est exclue (ceci étant, dès lors que la modification passe aussi par une enquete publique (sauf erreur de ma part), je ne vois pas très bien son intéret par rapport à la révision ?....). c'est plus rapide... enfin, sauf révision d'urgence
Pour le golf et l'activité économique, c'est vraiment abusé de refuser la révision simplifiée. Je l'ai déjà fait pour installer une plate forme de concassage de matériaux pour la construction de routes.... Alors pourquoi pas pour un golf ? un golf, c'est vraiment énorme en terme de superficie!
Bien cordialement,
Vincent
Citation de: Vincent le Février 09, 2009, 04:12:02 PM
Pour le golf et l'activité économique, c'est vraiment abusé de refuser la révision simplifiée. Je l'ai déjà fait pour installer une plate forme de concassage de matériaux pour la construction de routes.... Alors pourquoi pas pour un golf ?
C'était un refus "officieux" ; pour le golf, il s'est avéré que la Chambre d'Agri refusait tout nouveau projet donc mort dans l'oeuf !
Pour ce qui concerne le charpentier, il n'était pas possible de faire une révision / modif pour "dépasser" une règle du PLU qui limitait l'extension à 20% (or il avait besoin de plus).
La Préf autorise bien cependant la RS pour une carrière...
"la zone agricole dont on parle dans le CU, ce sont les terrains cultivés"
Ah bon ? Je ne connaissais pas cette subtilité.
Faire une enclave en zone agricole pour déclasser les seuls terrains supporant les batiments devant ensuite faire l'objet d'un PC pour un changement de destination, ca sent quand meme bon le détournement de pouvoir. Tant qu'à faire, autant prendre le taureau par les cornes et faire une révision simplifiée.
Non ?
Citation de: Vincent le Février 09, 2009, 04:34:23 PM
"la zone agricole dont on parle dans le CU, ce sont les terrains cultivés"
Ah bon ? Je ne connaissais pas cette subtilité. Subtilité soufflée par un professionnel du milieu de la chambre consulaire idoine... lol ;-)
Faire une enclave en zone agricole pour déclasser les seuls terrains supporant les batiments devant ensuite faire l'objet d'un PC pour un changement de destination, ca sent quand meme bon le détournement de pouvoir. Tant qu'à faire, autant prendre le taureau par les cornes et faire une révision simplifiée.
Non ?
je préfèrerais laisser les cornes du taureau tranquille!!
vous ne m'avez pas répondu sur l'hypothèse 2, pour la modif du règlement de la zone A??
Oops, pas vu
Je sais que R.123-7 dispose que "Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole sont seules autorisées en zone A. Est également autorisé, en application du 2° de l'article R. 123-12, le changement de destination des bâtiments agricoles identifiés dans les documents graphiques du règlement", mais l'articulation de ces deux phrases me laisse perplexe. Il faudrait étudier cela de plus près.
Mais j'ai du mal à comprendre que, dans une zone A, l'on devrait autoriser que les constructions agricoles et des CINASPIC, tout en permettant le changement de destination et donc en autorisant les "nouvelles" destinations (bureaux, commerces, industries,....).
Ceci étant, quelques élements d'info sur cette question que je ne connais pas de but en blanc
En zone réservée à l'exploitation agricole, le changement d'affectation de bâtiments en vue de permettre des réceptions et banquets, est illicite (CE, 12 juill. 2002, Milla : Juris-Data n° 2002-064064 ; Mon. TP 6 sept. 2002, p. 63 et 314. – même solution pour une transformation en résidence secondaire, Rép. min. n° 1485 : JOAN Q 11 nov. 2002, p. 4183).
Mais l'article L. 123-3-1 du Code de l'urbanisme (rédaction 2 juill. 2003) dispose que le règlement de PLU peut désigner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que celui-ci ne compromet pas l'exploitation agricole. Selon un auteur, l'exploitation agricole doit s'entendre de l'unité d'exploitation en cause (P. Soler-Couteaux, cité infra Biblio., p. 18). Selon une réponse ministérielle, l'intérêt architectural ou patrimonial doit recevoir une interprétation souple (Rép. min. n° 26983 : JOAN Q 30 mars 2004, p. 2611, confirmation, Rép. min. n° 11713 : JO Sénat Q 29 juill. 2004, p. 1728). En tout cas la désignation doit se faire bâtiment par bâtiment, non par zonage.
Cette dernière interprétation est confirmée par le décret n° 2004-531 du 9 juin 2004, complétant l'article R. 123-7 du Code de l'urbanisme, en citant les bâtiments agricoles "identifiés" dans les documents graphiques du règlement (Rép. min. n° 48.989 : JOAN Q 28 déc. 2004, p. 10474).
Les conditions d'application dans le temps de la réforme du 2 juillet 2003 sont précisées par un jugement (TA Lyon, 28 sept. 2004, préfet Rhône : JCP A 2004, 1793, note J.-P. Chénevey) : un POS antérieur qui autorisait les changements de destination en zone agricole, sans autres conditions, a été jugé illégal et insusceptible de fonder un permis de construire.
Une réponse ministérielle précise le rôle des communes dans la mise en oeuvre de l'article L. 123-3-1 (Rép. min. n° 15429 : JO Sénat Q 1er sept. 2005, p. 2261-2262).
Citation de: Vincent le Février 09, 2009, 05:02:33 PM
Oops, pas vu
Je sais que R.123-7 dispose que "Les constructions et installations nécessaires aux services publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole sont seules autorisées en zone A. Est également autorisé, en application du 2° de l'article R. 123-12, le changement de destination des bâtiments agricoles identifiés dans les documents graphiques du règlement", mais l'articulation de ces deux phrases me laisse perplexe. Il faudrait étudier cela de plus près.
Mais j'ai du mal à comprendre que, dans une zone A, l'on devrait autoriser que les constructions agricoles et des CINASPIC, tout en permettant le changement de destination et donc en autorisant les "nouvelles" destinations (bureaux, commerces, industries,....).
Ceci étant, quelques élements d'info sur cette question que je ne connais pas de but en blanc
En zone réservée à l'exploitation agricole, le changement d'affectation de bâtiments en vue de permettre des réceptions et banquets, est illicite (CE, 12 juill. 2002, Milla : Juris-Data n° 2002-064064 ; Mon. TP 6 sept. 2002, p. 63 et 314. – même solution pour une transformation en résidence secondaire, Rép. min. n° 1485 : JOAN Q 11 nov. 2002, p. 4183).
Mais l'article L. 123-3-1 du Code de l'urbanisme (rédaction 2 juill. 2003) dispose que le règlement de PLU peut désigner les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que celui-ci ne compromet pas l'exploitation agricole. Selon un auteur, l'exploitation agricole doit s'entendre de l'unité d'exploitation en cause (P. Soler-Couteaux, cité infra Biblio., p. 18). Selon une réponse ministérielle, l'intérêt architectural ou patrimonial doit recevoir une interprétation souple (Rép. min. n° 26983 : JOAN Q 30 mars 2004, p. 2611, confirmation, Rép. min. n° 11713 : JO Sénat Q 29 juill. 2004, p. 1728). En tout cas la désignation doit se faire bâtiment par bâtiment, non par zonage.
Cette dernière interprétation est confirmée par le décret n° 2004-531 du 9 juin 2004, complétant l'article R. 123-7 du Code de l'urbanisme, en citant les bâtiments agricoles "identifiés" dans les documents graphiques du règlement (Rép. min. n° 48.989 : JOAN Q 28 déc. 2004, p. 10474). c'est ainsi, et sur cette base, que sont déjà identifiés certains bâtiments, et que j'ai qualifié de "pastillage en zone N" dans notre PLU
Les conditions d'application dans le temps de la réforme du 2 juillet 2003 sont précisées par un jugement (TA Lyon, 28 sept. 2004, préfet Rhône : JCP A 2004, 1793, note J.-P. Chénevey) : un POS antérieur qui autorisait les changements de destination en zone agricole, sans autres conditions, a été jugé illégal et insusceptible de fonder un permis de construire.
Une réponse ministérielle précise le rôle des communes dans la mise en oeuvre de l'article L. 123-3-1 (Rép. min. n° 15429 : JO Sénat Q 1er sept. 2005, p. 2261-2262).
en clair, c'est un peu du cas par cas! comme d'habitude d'ailleurs!! lol à quoi rêvais-je??
bon, je vais demain interroger les services de la DDE locale pour voir ce qu'ils en pensent... ;-)
en tous cas, Mille merci Vincent pour tous ces éléments ;-)
Je vous en prie
Tenez nous au courant, votre question est intéressante
Bon courage
Citation de: Vincent le Février 09, 2009, 05:51:16 PM
Je vous en prie
Tenez nous au courant, votre question est intéressante
Bon courage
je n'y manquerai pas! ;-)