Bonjour,
Soit un bail commercial, dont le bailleur est une CT et le preneur un commerçant.
Des travaux ont été réalisés en 2006 pour rénover le local.
On m'alerte aujourd'hui sur le fait qu'il existe des dysfonctionnements concernant les portes : manque de gong, jeu au dessus ou en dessous des portes, difficulté pour ouvrir. Les portes ont été mal installées. ceci créant des problèmes d'isolation thermique, phonique etc.
Je ne sais pas pourquoi personne ne l'a dit avant, je n'ai en ma possession ni le PV de réception ni l'état des lieux d'entrée dans les locaux.
Le bail comporte la clause suivante : « le preneur prendra les lieux loués dans leur état actuel, sans pouvoir exiger aucune réparation autre que celles (...) afférentes aux gros murs et voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et de leur soutènement et de clôture en entier. Toutes les autres réparations, grosses ou menues, seront à la seule charge du preneur, notamment les réfections et remplacements des devantures, vitrine, glaces et vitres, volets et ou rideaux de fermeture. Le preneur devra maintenir en parfait état de fraîcheur les peintures intérieures et extérieures de la devanture. (...) Le preneur aura à sa charge exclusive l'ensemble des réparations nécessaires sur le matériel de cuisine et devra remplacer le matériel vétuste qui fait partie du matériel loué ».
Le locataire veut que ça soit la CT qui paye les remplacements/réparations des portes. Au vu de la clause mentionnée ci-dessus, ce serait à lui de prendre en charge ces réparations.
Toutefois l'article 1719 du code civil dispose :
« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée (...)
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.
L'article 1720 du code civil dispose : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
Est-ce que les réparations mentionnées rentrent dans le cadre de ces articles?
Si non, la CT n'est pas contre le fait de payer pour les réparations du local vu le contexte, est ce possible même si cela n'est pas écrit dans le bail ? si oui par quel moyen juridique ?
Merci,
L'art. 1720 n'est pas d'ordre public.
La clause considérée est assez classique, répartissant les réparations en référence à l'art. 606.
Maintenant, on peut toujours envisager des solutions particulières "au vu du contexte" .... Mais quel est le contexte qui conduit à faire supporter des dépenses privées par le contribuable ?
Bonjour,
Dommage que vous n'ayez pas l'état des lieux. Ne pourriez vous pas le demander au locataire ?
"Le locataire veut que ça soit la CT qui paye les remplacements/réparations des portes. Au vu de la clause mentionnée ci-dessus, ce serait à lui de prendre en charge ces réparations."
Vous dites vous même que les portes ont été mal installées : on peut donc penser qu'il y a un vice, et dans ce cas ainsi ce serait à vous de faire les réparations nécessaires. Ce n'est pas de sa faute s'il manque des gongs, a priori... D'autant qu'il n'est peut-être pas le 1er locataire depuis que les travaux ont été faits... Dans ce cas, il semble logique que la CT paie.
Citation de: Piko le Août 27, 2012, 05:14:21 PM
Dans ce cas, il semble logique que la CT paie.
Logique si l'on exclut qu'il a signé un contrat mettant à sa charge ces réparations.
Le contexte est qu'il s'agit d'un multiple rural d'une petite commune. L'objectif, notamment au vu des investissements, est que ce multiple rural fonctionne comme il faut. Or les dysfonctionnements des portes et autres est du fait de la mauvaise installation de l'entreprise (qui d'ailleurs a fait faillite depuis), donc c'est "la faute " de la CT qui aurait du faire une réception des travaux correctement et faire intervenir sinon la garantie biennale.
Mais il est vrai que d'après le bail, ce serait à la charge du locataire.
En admettant que les élus de la CT sont d'accord avec le principe de payer les réparations et remplacements, comment mettre cela en forme juridiquement?
Petite CT rurale, investissement sur un multi-services, et un locataire qui demande une rallonge .... Pas certain que le bail commercial soit la solution la plus adaptée car ne laissant que peu de marge d'intervention pour équilibrer la situation financière.
On peut éventuellement se tourner vers les aides à la satisfaction des besoins de la population en milieu rural.
le bail date de 2006 et court jusqu'en 2015...
merci pour vos réponses.
Votre réponse est claire : c'est la faute de la collectivité qui n'a pas correctement réceptionné les travaux. Il y a un vice qui n'a donc pas été détecté alors qu'il aurait pu l'être si votre collectivité avait bien fait son travail.
L'art 1719 prévoit que le bailleur doit assurer une jouissance paisible
L'art 1721 code civ dit : "il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connu lors du bail"
Vous pouvez dans le bail mettre une clause d'exonération totale ou partielle de la garantie du bailleur contre les vices. Encore faut-il qu'elle soit explicite, ce qui ne semble pas être vraiment le cas en l'espèce. De plus, ce genre de clause est sans effet en cas de faute du bailleur ou de dol.
Alors, si en plus le locataire n'est entré dans les lieux qu'après la fin des travaux...
Voilà pourquoi je pense qu'un juge donnerait raison au locataire.
Si vous voulez faire les réparations, appuyez vous sur les art ci-dessus, cela devrait être suffisant :)
Citation de: Piko le Août 28, 2012, 10:19:05 AM
Votre réponse est claire : c'est la faute de la collectivité qui n'a pas correctement réceptionné les travaux. Il y a un vice qui n'a donc pas été détecté alors qu'il aurait pu l'être si votre collectivité avait bien fait son travail.
Faute de la collectivité envers elle-même pour ne pas avoir protéger son patrimoine. Ça ne regarde qu'elle.
Citation de: Piko le Août 28, 2012, 10:19:05 AM
L'art 1719 prévoit que le bailleur doit assurer une jouissance paisible
J'avoue ne pas saisir le rapport ....
Citation de: Piko le Août 28, 2012, 10:19:05 AM
L'art 1721 code civ dit : "il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connu lors du bail"
Une porte qui coince serait-elle de nature à empêcher l'usage d'un bien ?
Citation de: Piko le Août 28, 2012, 10:19:05 AM
Vous pouvez dans le bail mettre une clause d'exonération totale ou partielle de la garantie du bailleur contre les vices. Encore faut-il qu'elle soit explicite, ce qui ne semble pas être vraiment le cas en l'espèce. De plus, ce genre de clause est sans effet en cas de faute du bailleur ou de dol.
Idem supra.
Citation de: Piko le Août 28, 2012, 10:19:05 AM
Alors, si en plus le locataire n'est entré dans les lieux qu'après la fin des travaux...
Il a donc accepté les "vices" apparents. Un problème de porte, c'est la première chose qui se remarque.
Citation de: Piko le Août 28, 2012, 10:19:05 AM
Voilà pourquoi je pense qu'un juge donnerait raison au locataire.
Je n'y crois pas une seconde. Cela dit, il y a peu de chance que cette affaire se retrouve au contentieux.
Citation de: Piko le Août 28, 2012, 10:19:05 AM
Si vous voulez faire les réparations, appuyez vous sur les art ci-dessus, cela devrait être suffisant :)
1719 n'est pas en cause. Il est fait explicitement dérogation à 1720 pour mettre ces travaux à la charge du locataire. 1721 ne saurait s'appliquer, preuve en est que depuis six ans de bail, le locataire semble avoir pu exercer son activité.
Filer un coup de pouce à un commerçant en difficulté qui assure un service en zone rurale, c'est une chose, mais ça n'implique pas nécessairement de se flageller en s'estimant responsable de l'ensemble de ses difficultés.
1/ "Une faute de la collectivité envers elle même pour avoir protéger sont patrimoine. Ca ne regarde qu'elle"
Sauf que c'est le locataire qui en subit le préjudice. Et qui paie un loyer pour une chose qui présente un défaut. Cela ne regarde donc pas que la collectivité.
2/ "J'avoue ne pas saisir le rapport..."
J'ai cité 1719 et 1720 pour donner un argument juridique à babou, qui demandait sur quels fondements s'appuyer pour que sa collectivité fasse les travaux.
3/ "Une porte qui coince serait-elle de nature à empêcher l'usage d'un bien ?"
L'usage de la porte semble possible, mais la jouissance paisible est elle effective ?
le bailleur est garant des vices qui empêchent l'usage de la chose mais il n'est pas nécessaire que les vices rendent l'usage de la chose complètement impossible.
Il suffit, en effet, qu'ils soient de nature à entraver la jouissance du preneur et à lui causer un trouble véritable. Or, il n'y a pas qu'une porte qui coince, mais aussi des jours, une isolation phonique déficiente, des gong manquants...
4/ "Il a donc accepté les "vices" apparents. Un problème de porte, c'est la première chose qui se remarque"
Ainsi, si un problème de porte est la première chose qui se remarque, la collectivité n'a pas pu manquer de voir qu'il y avait un défaut. Il y aurait alors doublement faute de sa part : elle l'aurait d'abord vu à la réception des travaux, puis lors de l'état des lieux, mais n'aurait rien dit .
Pourquoi n'a-t-elle pas fait jouer la garantie alors, si ce défaut de porte est si visible que cela ?? Et puis on ne voit pas forcément un jour lors d'un état des lieux, qui a lieu le plus souvent de jour. Quant à l'isolation phonique, il faut avoir de bonnes oreilles pour remarquer qu'elle est déficiente au moment de l'état des lieux.
Le bailleur peut prévoir au contrat une clause très explicite d'exonération totale ou partielle de cette garantie. Mais, même en présence d'une telle clause, le bailleur ne doit pas avoir connaissance du vice, faute de quoi il y a dol ou faute lourde.
Conclusion : il semble bien y avoir faute de la collectivité.
Et puis quels vices apparents le locataire a-t-il accepté ? babou a dit qu'il ne sait pas où est l'état des lieux, on ne sait donc pas ce qui a été accepté ou non, en fait.
Peut-être que le locataire avait déjà signalé oralement qu'il y avait un défaut de porte, peut-être même dès le début du bail, mais qu'il a eu un mur en face de lui...
5/ "Je n'y crois pas une seconde. Cela dit, il y a peu de chance que cette affaire se retrouve au contentieux."
On est d'accord sur ce point là, d'autant qu'il y a tout de même des flous :)
Néanmoins, dans l'esprit, rejeter la responsabilité sur son locataire alors qu'on est responsable du mauvais travail fait par l'entreprise qu'on a recruté, c'est critiquable.
Il est parfois bon de remettre à sa place celui qui cherche à reporter sur les autres l'échec d'un projet dont il était responsable.
Comme on l'entend de temps en temps : nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude
6/ "Filer un coup de pouce à un commerçant en difficulté qui assure un service en zone rurale, c'est une chose, mais ça n'implique pas nécessairement de se flageller en s'estimant responsable de l'ensemble de ses difficultés."
Je ne sais pas s'il a vraiment des difficultés, son commerce marche peut-être même très bien. Et réparer ces portes entreraient bien dans le cadre du coup du pouce que vous énoncez ;)
7/ En souhaitant à babou de trouver une solution, quelle qu'elle soit :)
La turpitude ne se logerait-elle pas dans le fait de signer un bail qui prévoit l'acceptation des locaux en leur état, la charge des réparations autres que celles du 606 au preneur, et de réclamer 6 ans après l'entrée dans les lieux des réparations exclues au titre de ce bail ?
Piko, je vous ai démasqué, vous êtes le gérant dudit multi-service !
Merci pour vos contributions à tous les 2.
Mais du coup je ne sais pas quelle solution choisir... je vais en discuter avec la personne référente du dossier.
Ainsi qu'à votre agent comptable éventuellement.
Citation de: R.J le Août 28, 2012, 01:50:48 PM
La turpitude ne se logerait-elle pas dans le fait de signer un bail qui prévoit l'acceptation des locaux en leur état, la charge des réparations autres que celles du 606 au preneur, et de réclamer 6 ans après l'entrée dans les lieux des réparations exclues au titre de ce bail ?
Piko, je vous ai démasqué, vous êtes le gérant dudit multi-service !
Je n'avouerai peut-ête que sous la torture ;)