Acquisition d'un bien

[Geoff]

 Bonjour à tous,

nous avons dans l'idée d'acheter des locaux de bureau dans une copro existante pour en faire un espace ERP (il y aura potentiellement pas mal de travaux sur ces 600m²).

Je souhaite savoir auprès de vous les écueils  et pièges à éviter en matière.

Merci et bonne journée.

[speedy]

le problème de gestion des communs avec syndic car soumis au CCP ?
accord des copropriétaires pour la nature d'ERP différente peut être du statut lors de leur propre achat .... possibilité de rajouter la climatisation avec ses prises d'air etrejets loin des ouvrants des autres ?
si les autres ne sont pas ERP les règles spécifiques dont SSI , ascenseurs , ventilation désenfumage, sorties de secours .... bruit / production évacuation des déchets
accès aux organes de consignation/déconsignation eau, gaz, elec, chauffage , arrivée tél et fibre internet
accès au garage ...
etc

[Coccy]

il faudra aussi penser à déposer une demande d'autorisation d'urbanisme (PC? AT?) pour le changement de destination des locaux et l'autorisation de mise en service d'un ERP qui réponde aux règlementations ad'hoc (sécurité / accessibilité) + PLU (notamment pour le stationnement)

[Geoff]

Est ce que vous connaissez des prestataires qui aideraient à faire correctement ce type d'achat dont nous n'avons pas coutume ?

[Piko]

Si la révocation du syndic peut intervenir à tout moment, cela doit se faire avant l'expiration de la fin de son mandat et la décision de le révoquer doit figurer à l'ordre du jour de l'assemblée générale (avec un vote à la majorité absolue, après que le syndic ait demandé quitus). Mais encore faut-il qu'il y ait un motif sérieux et légitime pour le révoquer.

A 1ère vue, imposer d'entrée une mise en concurrence aux copropriétaires et au syndic alors que vous n'êtes même pas encore l'un de ces copropriétaires semble aventureux et source de conflits judiciaires.

[Michel]

accord des copropriétaires pour la nature d'ERP différente peut être du statut lors de leur propre achat ....

+1    il faut, bien avant tout, avoir et lire  le RC : Règlement de Copropriété pour vérifier si l'usage que vous souhaiteriez est possible !
par défaut, attendez vous à NON ! (surtout pour ERP)
car dans une copro "ordinaire" d'habitation, sauf boutique en rez de chaussé, il n'y as guère que l'activité de profession libérale d'autorisé (médecin, avocat, . . .)
et pour une modif du RC il vous faudrait l'accord UNANIME des copropriétaires ! alors oubliez !

[hpchavaz]

+1    il faut, bien avant tout, avoir et lire  le RC : Règlement de Copropriété pour vérifier si l'usage que vous souhaiteriez est possible !
...

A chaud, ayant toutefois dans des temps lointains, eu des discussions avec un propriétaire unique d'un batiment à usage d'habitation pour un sujet proche.

Pour ce qui est de l'accord sur une modification du RC, il me semble que l'on peut imaginer différents moyens (notamment dans la répartition des charges mais voir ci-après pour les droits de votes).

Toutefois :
- si l'ERP représente une partie importante de la COPRO (en particulier si le propriétaire de l'ERP devient majoritaire pour les votes), les copros seront sans doute peu enclins à donner leur accord
- si la COPRO est petite, il va être difficile de trouver des interlocuteurs qui se sentiront suffisamment compétents pour donner leur accord
- quid de la responsabilité d'une COPRO comportant un ERP
- les copros les plus proches vont supporter des nuisances travaux et éventuellement exploitation de l'ERP mais également lors des travaux d'adaptations pour des réglementations futures. Il va être assez difficile de trouver les moyens de les compenser spécifiquement notamment pour ce qui n'est pas connu

Indépendamment de ce qui précède, si le nombre de copros est important il sera de toute façon très difficile d'avoir l'accord sur la modification du RC.

[Geoff]

Vraiment merci de vos réponses.

Pour tenter d'apporter des éléments :
- j'ai encore peu de détails sur la copro mais nous serions très loin d'être majoritaire (série de 4 petits bâtiments R+1 dans lesquels nous n'occuperions qu'un rez de chaussée de moins de 600 m²). J'ai demandé le règlement au syndic qui brille par son absence de réponse.
- nous accueillerons du public mais, si je regarde les classifications ERP, nous serions en catégorie 5. Cette catégorisation ne me parle pas encore mais le site service public la décrit ainsi : Établissements dans lesquels l'effectif du public n'atteint pas le chiffre minimum fixé par le règlement de sécurité pour chaque type d'exploitation. Or, pour les administration (type W), ce seuil semble fixé à 200 personnes soit largement suffisant pour notre usage. Quels sont les conséquences d'une telle catégorisation pour vous pour cet achat ? (Je ne sais pas si cet élément est important mais, dans cette même copro, il y a un loueur de salle qui loue sa salle pour des évènements avec une capacité d'accueil de 300 personnes assises ou 450 personnes debout.) 

[Coccy]

Cela reste un ERP, quelque soit la catégorie, la 5 étant la moins contraignante en terme de sécurité incendie.
il n'en reste pas moins que le changement de destination + création d'un ERP doit faire l'objet d'une demande d'autorisation comme dit précédemment : rapprochez-vous des services de la mairie

[Ponta]

Est ce que vous connaissez des prestataires qui aideraient à faire correctement ce type d'achat dont nous n'avons pas coutume ?

Notaire, archi, promoteur et votre service urbanisme.