Agence immobiliere

[mighty]

Coucou les amis,
J'ai noté que les agences immobilières tombaient dans le cadre du Code de la Commande Publique. Par contre j'ai vu que c'était soit disant des services spécifiques. Donc à priori MAPA même si cela dépasse les seuils normaux. Mais je ne trouve absolument pas cette info dans le code de la Commande Publique. Dans la liste des services spécifiques, je ne retrouve pas les agences immobilières.
Me dites pas que je vais devoir lancer un AOO  sans négocier avec l'agent immobilier ? 

[speedy]

70300000-4   Services d'agence immobilière prestés pour le compte de tiers.
donc en catégorie 14 pour le niveau Européen 
ne sont pas dans l'annexe 3 du CCP voir JO  français du 31 mars 2019  donc droit commun   

[mighty]

C'est bien ce qu'il me semblait que ce n'était plus le cas...Ouaiiiiii hourra ! 

[Mathieu]

il ne faut pas compter que les frais d'agence ? malgré ça AOO?

[mighty]

C'est une vente de plusieurs millions...Snif

[R.J]

Et tu veux filer une exclusivité à une agence en particulier ?

[mighty]

Non, moi je voulais tomber dans les MAPA spécifiques pour négocier, étudier. Pas faire un AOO
Dans mon logique achat, je pense que je vais peut être faire un AOO multi attributaire avec un % + sorte de prime de réussite à celui qui vend au prix ! Qu'en pensez vous ?

Façon le critère va être uniquement financier pour le coup. La méthodologie, etc. C'est du pipo. L'essentiel est qu'il vende, peu importe comment. Depuis que c'est une agence immobilière. Il y un a standard dans le contrat de vente, etc.

[R.J]

La qualification même de MP se discute, et la jurisprudence citée généralement est loin d'être convaincante (cas vraiment spécifique).

[mighty]

Ben y a le code CPV
On répond à un besoin de l'établissement (cherche à vendre), un prix est fixé.
Pourquoi ce ne serait pas un MP ?

[mighty]

Je re up mon sujet Donc on me confirme que c'est bien un marché et qu'il tombe dans le cas des achats classiques. Donc si >133K€ AOO ?

Quelqu'un a un DCE ?

[Albator]

Ci-joint un article du cabinet Seban (2013) sur le sujet : le caractère onéreux du contrat est discutable si les honoraires de l'agence s'ajoutent au prix de vente.
 
Vous n'avez rien trouvé sur les profils d'acheteurs ?

[mighty]

Coucou merci !
J'ai regardé déjà sur PLACE. RAS :'( je vais regarder avec mon pote gogole 

[R.J]

Depuis 2013, on a deux décisions de la CJUE (C‑410/14 et C‑9/17) qui peuvent conduire à aborder différemment l'objet.

[mighty]

tu peux m'en dire un petit mot en substance ?
Apparemment moi de manière naturelle je pense assez que c'est un marché public : y a un prix, un service et un contrat. Franchement ça ne me choque pas Si je peux m'absoudre c'est tant mieux 

[R.J]

Certes, mais il n'y en aura qu'un qui percevra le prix alors même que tu peux passer plusieurs contrats. Si on pousse le raisonnement, avec plusieurs agences, la nature du contrat changerait en fonction de la réalisation ou non de la vente (tous ceux ayant réalisé la prestation sans pour autant conclure la vente auront travaillé gratuitement, ce qui exclut la qualification de MP).

Alors qu'en ouvrant au maximum, et en affirmant que le premier à t'apporter un acquéreur à un prix minimal percevra la commission qu'il aura négocié en direct avec l'acquéreur (dont à la limite tu n'as pas à te préoccuper), tu élimines tout processus de sélection, tout critère, et donc le principe même du mode de dévolution d'un marché.

[mighty]

Oui c'est vrai que j'avais pas pensé à ça ! Je pensais justement faire un marché ordinaire multi attributaire basé sur un % issu du prix de vente !

[speedy]

pas facile ce type de dossier car si le prix proposé est inférieur à votre prix de départ il peut y avoir des discussions avec les autres ... distorsion de concurrence ....
qui paie l'agence ? vous ou l'acheteur ? pour un même prix de revient  pour l'acheteur la somme qui vous revient peut être plus faible .... si l'agence négocie le prix à la baisse pour vous mais pas pour elle ....

[R.J]

La première condition est bien qu'on ne vendra pas en-dessous du prix fixé (qui peut être établi à estimation des Domaines + x %, ou - x % selon la volonté de rentabilisr au maximum la cession ou de réaliser la vente le plus rapidement possible).

Et commission à la charge de l'acheteur au-delà du prix de vente.

[hpchavaz]

Totalement hors de mon domaine,cependant...

La distinction entre commission à la charge du vendeur ou de l'acheteur me semble très artificielle.

[mighty]

J'ia toujours le chic pour tomber sur THE dossier 

[Albator]

La question du caractère onéreux me semble centrale : peut-on vraiment considérer que le vendeur du bien est un "acheteur" au sens du CCP SI :
- les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur et s'ajoutent au prix de vente ;
- les frais d'agence sont déterminés par un % du prix de vente, de sorte que si le prix de vente baisse, les frais d'agence baissent également ?

[Sunn0))]

La question du caractère onéreux me semble centrale : peut-on vraiment considérer que le vendeur du bien est un "acheteur" au sens du CCP SI :
- les frais d'agence sont à la charge de l'acquéreur et s'ajoutent au prix de vente ;
- les frais d'agence sont déterminés par un % du prix de vente, de sorte que si le prix de vente baisse, les frais d'agence baissent également ?

https://bl-avocats.fr/news/le-mandat-de-vente-dun-bien-immobilier-appartenant-a-une-personne-publique-est-un-marche-public

Selon cet article je cite :
"le Ministre s’intéresse au critère de la contrepartie onéreuse caractérisant un marché public. Il rappelle que cette contrepartie n’implique pas forcément le versement de sommes d’argent. Elle peut être réalisée par l’abandon de recettes par la personne publique au profit de son cocontractant (CE, Ass. 4 novembre 2005, Société Jean-claude Decaux, n°247298) ou par la perception par le cocontractant de sommes ayant la nature de recettes publiques (CE, 10 février 2010, Société Prest'Action, n°301116). Et en l’espèce, il considère qu’il y a bien une contrepartie onéreuse même si celle-ci n’est pas directement supportée par la personne publique puisque la rémunération du mandant peut être considérée comme déduite du prix perçu pour la vente."

Donc le fait que l'acquéreur paye les frais d'agences et que ceux-ci soient déduits de la vente ne font pas échapper à la qualification de mp.

[R.J]

Encore une fois, cet article :

- date de 2014 ;
- se réfère à des éléments (arrêt du TC et RM qui en découle) qui aborde la question sous un seul angle, et pas nécessairement le plus judicieux.

Le principe même de déduction des FA du prix de vente n'est pas une obligation logique.

On peut envisager des montages différents, entraînant des qualifications différentes.

Certes, un mandat exclusif tel celui qui avait été confié par la commune d'Egry est nécessairement un marché public.

[mighty]

Donc vous, vous partiriez du principe que si je vends mon bien. 100 000 €. Que l'acquéreur paie les frais de notaires par exemple 3%. Soit 3 000 €. Soit 103 000 €. La qualification de Marchés Publics ne tient pas ?

Par contre si je dis je veux le vendre 100K€, si vous le vendez à ce prix, je vous paie 3%, là on est dans le MP ?

[R.J]

Sous condition supplémentaire de permettre à tous les agents de se positionner (mandat simple pour tout le monde).

[shorty]

Donc vous, vous partiriez du principe que si je vends mon bien. 100 000 €. Que l'acquéreur paie les frais de notaires par exemple 3%. Soit 3 000 €. Soit 103 000 €. La qualification de Marchés Publics ne tient pas ?

Par contre si je dis je veux le vendre 100K€, si vous le vendez à ce prix, je vous paie 3%, là on est dans le MP ?

soit rémunération direct du prestataire de service
soit abandon de recette au bénéfice du prestataire de service

=> dans les 2 cas c'est un marché.

[mighty]

Alors ? Vous êtes pas d'accord ? lol

RJ tu pourrais m'envoyer les deux arrêtes de la CJCE que tu cites ? thanxxxx

@Shorty effectivement je ne suis pas forcément d'accord (si je réfléchis de manière malicieuse) : Si je veux 100K. Qu'on vend mon bien à 100K€ puis que l'acheteur paie de son côté l'agence, ce n'est plus une abandon de créance. Si ?

[hpchavaz]

@Shorty effectivement je ne suis pas forcément d'accord (si je réfléchis de manière malicieuse) : Si je veux 100K. Qu'on vend mon bien à 100K€ puis que l'acheteur paie de son côté l'agence, ce n'est plus une abandon de créance. Si ?

Qui fixe les modalités de rémunération de l'agence ?

[R.J]

RJ tu pourrais m'envoyer les deux arrêtes de la CJCE que tu cites ? thanxxxx

Curia est ton amie ...

Qui fixe les modalités de rémunération de l'agence ?

Dans la logique que je suis, il résulte d'un accord de volonté entre l'agence et l'acquéreur qui ne concerne pas le PA.

[hpchavaz]

...
Dans la logique que je suis, il résulte d'un accord de volonté entre l'agence et l'acquéreur qui ne concerne pas le PA.

Effectivement , dans le cas où le vendeur se borne tout au plus à qualifier des agences, on peut sans doute considérer qu'il ne s'agit pas d'un marché  public.

[mighty]

Bon à toute hasard, auriez vous un exemple de DCE ?

[mighty]

Coucou,
je rebondis sur mon sujet (#tigrou) : j'ai vu qu'il y avait le cas du mandat exclusif ou du mandat simple. On va se diriger vers le mandat simple. Donc multi attributaires à mon sens. La direction souhaiterait prendre 3 agences. Potentiellement.
Mais du coup, est ce que je peux dire, par la suite dans ma clé de répartition : que les 3 agences travailleront et le premier qui réussit à commercialiser remporte la mise ?

Vous comprenez ma problématique ? Je ne peux pas faire une clé de répartition classique : le premier à 80% du volume du marché puis le second 10% et ainsi de suite. Je ne peux pas non plus faire une clé de répartition tournante.

Ou alors finalement je ne peux en choisir qu'un ?

[mighty]

Je re-up mon message histoire de brainstormer. Comment faire un multi attributaires pour avoir 3 agences immo ? Sachant que cela ne peut pas être successif comme clé de répartition. L'idée serait de faire que le meilleur gagne.

Ça reviendrait à prendre 3 titulaires et n'en payer qu'un. Comme dans le privé quoi.
Ou alors nous partirions sur un ac avec ms. La mise en concurrence durerait jusqu'à ce qu'on ait une offre ferme ? Et qu'on notifie le marche à l'entreprise qui a l'acquéreur déjà ?

[Michel]

Pourquoi ne pas faire un équivalent à un "concours d'architecte"
une prime fixe pour m'avoir trouver un candidat acheteur sérieux, ou selon les visites de clients sérieux
et puis sélection du meilleur "projet" (offre financière, montant de la commission agence, le "net vendeur" , mais aussi solidité/apport/prêt bancaire   de l’acquéreur , et . . . selon vos souhaits)

[mighty]

Ou alors faire un assistant à MO pour nous accompagner dans la rédaction de l'acte de vente, le notaire, etc. Puis ensuite une enchère inversée ?

[Michel]

[...]  un assistant à MO pour nous accompagner dans la rédaction de l'acte de vente, le notaire, [...] 

  je ne prend pas d'agence en AMO pour vérifier le travail du Notaire !     C'est ce dernier qui rédige l'acte de vente et personne d’autre pour moi !     (même si je vérifie par moi-même tout son texte)

[mighty]

Oui effectivement  Mais c'était plus disons pour avoir un professionnel de la vente à nos côtés.
Contractuellement, je n'arrive pas à trouver un contrat qui pourrait répondre à mon besoin : 3 agences qui se bataillent pour vendre un bien. Un seule est payé à la fin. Vous voyez ?

[Michel]

et pourquoi pas comme tout particulier qui vend un bien : vous signez 3 mandats non exclusif de vente donc 3 MAPA "ultra-simple"  ;
 avec un prix fixe pour la durée fixe pour chacun (3 mois tacitement renouvelable
Chacun connait la rémunération fixe de ses efforts  (par exemple 2000 euros par trimestre à vous de voir le montant que vous leur accordez pour les efforts de ce travail de recherches
et le "gagnant" auras une rémunération supplémentaire ! 

[R.J]

Ou alors nous partirions sur un ac avec ms. La mise en concurrence durerait jusqu'à ce qu'on ait une offre ferme ? Et qu'on notifie le marche à l'entreprise qui a l'acquéreur déjà ?

J'ai déjà procédé ainsi, mais dans l'autre sens (le PA qui recherche un bien). Ça a fonctionné relativement bien.