Crédit Bail immobilier

[ariad]

Bonjour,

Dans le cadre de la construction d'un bâtiment, nous souhaiterions faire un crédit bail immobilier.

Je ne trouve pas dans le nouveau code de la commande publique d'informations à ce sujet.

Est-on obligé de lancer une consultation pour ce type de marché ? si oui, peut-on passer par un marché négocié directement ?

Sous l'ancienne réglementation, on pouvait s'exonérer, non ? comme il s'agit d'un emprunt.
5.Certains marchés publics de services financiers et les marchés publics de services qui sont des contrats d’emprunt (7°et 8°de l’article 14).
Tout comme dans l’ancien code des marchés publics (5° de l’article 3), les marchés publics de services financiers relatifs à l’émission, à l’achat, à la vente et au transfert des titres ou d’autres instruments financiers sont exclus du champ d’application de l’ordonnance (7° de l’article 14). Pour plus de clarté et d’exhaustivité, il est désormais fait référence à l’ensemble des instruments financiers définis à l’article L.211-1 du code monétaire et financier.

je ne retrouve pas l'équivalent dans le CCP. 

[R.J]

Dans le cadre de la construction d'un bâtiment, nous souhaiterions faire un crédit bail immobilier.

Sous l'ancienne réglementation, on pouvait s'exonérer, non ? comme il s'agit d'un emprunt.

Il s'agit notamment d'un contrat d'emprunt (pour simplifier), mais pas seulement. Une opération de crédit-bail est normalement tripartite. Et dans le cadre d'une opération de construction, le mécanisme ne permet pas de s'affranchir des règles propres aux opérations de constructions qui sont applicables à votre structure.

[ariad]

C'est à dire ? qui est la 3eme partie ? 

[R.J]

Le titulaire du droit de propriété du bien (a minima).

Ce qui fait que si vous souhaitez rester uniquement à trois dans le cadre de l'opération de construction, vous devez nécessairement vous placer dans le cadre assez strict des VEFA en plus du cadre du crédit-bail.

Cela dit, pour des réponses plus précises, il faudrait détailler le projet et les avantages attendus du recours au crédit-bail.

[ariad]

MMMmmm je suis perdue. 

c'est nous qui souhaitons faire un emprunt pour financer la construction pour au final être propriétaire du bâtiment.

[R.J]

Et l'opération de construction en tant que telle, elle est envisagée comment ?

[ariad]

On a lancé un concours de MOE
Se posait aussi d'ailleurs la question du fait qu'on ai lancé toutes les procédures et signé en notre nom.

[R.J]

Pas sûr de bien comprendre ...

Qui maîtrise le foncier ? Qui va assurer la maîtrise d'ouvrage ?

[ariad]

En fait, on va acheter un terrain à la collectivité et on a lancé, nous en tant que pouvoir adjudicateur les marchés de concours et annexes pour la construction du bâtiment.
Nous assurons la maîtrise d'ouvrage.
On a juste besoin de financement.
Et on m'a parlé de crédit bail ? 

[Michel]

On a juste besoin de financement.

et pourquoi pas un bon et bête emprunt bancaire ?   Les taux sont si faibles actuellement !  voir négatif

[R.J]

Comme le souligne Michel, pour un besoin de financement, un emprunt classique me semble préférable. Et suscitera bien moins d'interrogations.

Pour résumer le mécanisme du crédit-bail, il s'agit d'obtenir l'usage d'un bien pendant la durée du contrat, contre paiement d'un loyer, et la pleine propriété, potentiellement, à l'issue du contrat, le crédit-bailleur faisant office d'intermédiaire.

Je ne vois pas bien le rôle de cet intermédiaire si vous réglez directement la facture des intervenants à l'opération de construction (ce qui est particulièrement sain au demeurant).

[ariad]

MMMmmm je suis dans le flou aussi, j'ai pas eu plus d'information.

Mais comme, on m'a posé la question rapidement de savoir si ça ne posait pas de souci que les marchés soient passés en notre nom alors qu'ils seront financé par l'organisme bancaire, je me suis dit qu'on ne pouvait pas faire un bête emprunt de part notre statut un peu particulier.  

et pour un emprunt tout bête, pas besoin de mise en concurrence ?

[R.J]

MMMmmm je suis dans le flou aussi, j'ai pas eu plus d'information.

Il en faudrait un peu plus ...

Mais comme, on m'a posé la question rapidement de savoir si ça ne posait pas de souci que les marchés soient passés en notre nom alors qu'ils seront financé par l'organisme bancaire, je me suis dit qu'on ne pouvait pas faire un bête emprunt de part notre statut un peu particulier.  

Financés ou réglés ? Et quelle contrepartie/garantie ?

Quel statut exactement ?

[dominique]

Cela ressemble plus à une cession-bail (leaseback) : le maître de l’ouvrage construit et l’actif en cours de constitution est cédé au fur et à mesure  pour assurer une neutralité financière pour le mettre en location longue durée avec option d’achat.

Cela me parait bien complexe déjà sur le plan comptable (opération d’achat et de vente) et peut nécessiter l’avis de  direction de l'Immobilier de l'État (ex France Domaine) mais votre statut n’est pas précisé.

Quant à la législation sur les opérations immobilière et les financements, elle a été modifiée par le Code de la Commande publique puisqu’il s’agit désormais de marchés publics


« DEUXIÈME PARTIE : MARCHÉS PUBLICS
…
Livre V : AUTRES MARCHÉS PUBLICS
Titre Ier : CHAMP D'APPLICATION
....
Chapitre II : Marchés publics conclus par un acheteur
...
Section 3 : Autres marchés

Article L2512-4
  
Sont soumis aux règles définies au titre II les marchés publics de services conclus avec un acheteur soumis à la présente partie lorsque celui-ci bénéficie, en vertu d’une disposition légalement prise, d’un droit exclusif, à condition que cette disposition soit compatible avec le Traité sur le fonctionnement de l’Union européenne.

Article L. 2512-5

Sont soumis aux mêmes règles les marchés publics suivants :

1° Les services d’acquisition ou de location, quelles qu’en soient les modalités financières, de terrains, de bâtiments existants ou d’autres biens immeubles, ou qui concernent d’autres droits sur ces biens ;
…
5° Les services financiers liés à l'émission, à l'achat, à la vente ou au transfert de titres ou d'autres instruments financiers définis à l'article L. 211-1 du code monétaire et financier, à des services fournis par des banques centrales ou à des opérations menées avec le Fonds européen de stabilité financière ou le Mécanisme européen de stabilité ;
6° Les contrats d’emprunt, qu’ils soient ou non liés à l’émission, à la vente, à l’achat ou au transfert de valeurs mobilières ou d’autres instruments financiers mentionnés au 5° ; »

Le titre II de ce livre concerne les règles de délais de paiements, la sous-traitance, la résiliation et les règlements amiables.

Mais étant désormais des marchés publics, la logique de leur qualification en marchés publics me laisse déduire qu’ ils doivent respecter les règles générales de la commande publique visées au Titre préliminaire art. L.1 à L.2 (définition de l’étendu des besoins et application des principes de la commande publique)

Article L. 3
"Les acheteurs et les autorités concédantes respectent le principe d'égalité de traitement des candidats à l'attribution d'un contrat de la commande publique. Ils mettent en œuvre les principes de liberté d'accès et de transparence des procédures, dans les conditions définies dans le présent code.
Ces principes permettent d'assurer l'efficacité de la commande publique et la bonne utilisation des deniers publics."

L’application des principes à ce type de contrat est une position que j’ai par ailleurs toujours défendue.

Dominique Fausser

[R.J]

Quant à la législation sur les opérations immobilière et les financements, elle a été modifiée par le Code de la Commande publique puisqu’il s’agit désormais de marchés publics

La qualification de marchés publics résultaient déjà des textes antérieurs (le terme figure tant dans l'ordonnance de 2015 que dans la directive 2014/24. Mais de marchés soumis à un régime spécifique. Dès lors, seules les dispositions explicitement applicables à ces marchés le sont, et non d'autres du seul fait de la qualification de marché public.

On peut le déplorer, mais c'est l'état du droit positif.

[ariad]

Justement, j'ai lu plusieurs articles à ce sujet et bien qu'il est indiqué que ce type de marché doit respecter les grands principes, tout le monde n'est pas d'accord sur la question de leur mise en concurrence. :/