Avis du domaine

[mighty]

Coucou les amis ! petite question théorique J'ai demandé l'avis du domaine sur un bien que l'on va louer. J'ai le montant du loyer entre mes mains.
Le propriétaire va faire un désamiantage complet des locaux. Il argue donc qu'il va revaloriser le prix du loyer car la valeur locative est désormais différente. Je cherche des billes pour argumenter du contraire. Effectivement dans l'avis du domaine il est bien mentionné : Il n’est pas tenu compte dans la présente évaluation des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.

Cela signifie donc qu'une fois le désamiantage réalisé, on doit demander un nouvel avis ? Vous avez déjà eu cette question là à traiter ?

[lepouch]

Cela signifie donc qu'une fois le désamiantage réalisé, on doit demander un nouvel avis ? Vous avez déjà eu cette question là à traiter ?

Je n'ai jamais eu à traiter ce problème mais je pense que, dans votre cas, il serait intéressant de questionner le propriétaire sur ces arguments d'augmentation du loyer ...
Avec le désamiantage, fait il des travaux d'amélioration thermique, de confort, etc ...?
Car le simple désamiantage (obligation du propriétaire) n'amène pas d'avantage particulier à l'occupant.
C'est comme si mon proprio voulait augmenter mon loyer au motif qu'il va changer la toiture qui fuit ...

[R.J]

Le propriétaire va faire un désamiantage complet des locaux. Il argue donc qu'il va revaloriser le prix du loyer car la valeur locative est désormais différente. Je cherche des billes pour argumenter du contraire.

Sauf à ce que l'amiante présente soit de nature à rendre les locaux en question insusceptibles d'être occupés, la valeur locative d'un bien avant et après désamiantage diffère à peu près autant qu'avant et après un gros rafraichissement.

Effectivement dans l'avis du domaine il est bien mentionné : Il n’est pas tenu compte dans la présente évaluation des surcoûts éventuels liés à la recherche d’archéologie préventive, de présence d’amiante, de termites et des risques liés au saturnisme, de plomb ou de pollution des sols.

Clause type, qui a un intérêt en cas de cession, mais beaucoup moins en cas de location.

Cela signifie donc qu'une fois le désamiantage réalisé, on doit demander un nouvel avis ? Vous avez déjà eu cette question là à traiter ?

Si tu veux des billes pour contester la contre-proposition du bailleur, ça peut être une solution.

[mighty]

Ben justement ce que l'on craint c'est que le prix augmente car on subodore une entente entre les services du domaine et notre proprio

[R.J]

Tu loues un bien du MINEFI ?

[max]

et louer ailleurs c'est possible?
fait une recherche demande des devis et éventuellement colle lui sous le nez...

Maintenant si son prix c'est le prix du marché...

[fanchic]

Ben justement ce que l'on craint c'est que le prix augmente car on subodore une entente entre les services du domaine et notre proprio

Décidément, l'intégrité et l'impartialité c'est plus ce que c'était...

[mighty]

Ben c'est de la négo. Changer de lieux, ce n'est plus possible désormais. Mais en fait je trouvais ça dingue qu'intégrer le cout de l'amiante puisse faire augmenter la valeur. Vous réagissez donc comme moi de prime abord. Ensuite  je m'interrogeais sur la signification de la phrase des domaines...
Je n'avais jamais creusé mais apparemment c'est bien hors diag amiante etc. Donc cela pourrait il avoir une incidence ?

[Michel]

Ben c'est de la négo. Changer de lieux, ce n'est plus possible désormais.

  si tu veux négocier, trouve des billes avec des offres autres. Mais ne dis pas à ton bailleur qu'il ne t'es plus possible de changer ! 

[Michel]

Le propriétaire va faire un désamiantage complet des locaux.

mais en existe-t-il ?
Car si c'est retirer 4 nanogramme d'amiante  cela ne vas pas lui coûter grand chose !
Q : ces travaux de désamiantage, c'est sur 1 appart de 25m² ou sur la totalité d'un immeuble de 10 étages 15 colonnes techniques, . . .

[Market]

(...)
Car le simple désamiantage (obligation du propriétaire) n'amène pas d'avantage particulier à l'occupant.
C'est comme si mon proprio voulait augmenter mon loyer au motif qu'il va changer la toiture qui fuit ...

Si j'ai bien compris, il n'est pas encore locataire. Donc, si le propriétaire, avant la location du bien, veut répercuter les frais engendrés sur la valeur locative de son bien, quel texte pourrait l'en empêcher ? Au moins, Mighty est prévenu et il a tout intérêt à demander une nouvelle estimation du bien avant de faire prendre une décision.

[mighty]

ben c'est un peu trop tard désormais on est à la finalisation du bail et il me sort ça...je cherche d'avance ces arguments pour les contrer. Et effectivement, il y a cette petite phrase sibylline qui m'enquiquine

[Michel]

sur un bien que l'on va louer.

Toi ou ton Etablissement ?     

[Market]

En même temps, la valeur locative est "probable" contrairement au loyer qui est "certain". 
Si la valeur locative est estimée à 3 000 euros, cela ne signifie pas que le loyer mensuel sera de 3 000 €.

Dans sa charte d'évaluation du domaine (https://www.collectivites-locales.gouv.fr/files/files/Domaine/charte_domaine_2018.pdf) la DGFIP écrit de "ne pas confondre valeur vénale (acquisition/cession) ou locative (prise à bail) et prix.
La valeur vénale ou locative est probable mais non certaine, contrairement au prix (ou au loyer) qui sanctionne l’opération déjà réalisée.
C’est pourquoi une marge d’appréciation est fréquemment admise afin de tenir compte de cette distinction".